Что такое переуступка квартиры в новостройке?

Что такое переуступка?

Переуступка — это сделка, при которой юридическое право собственности на недвижимость переходит от продавца к покупателю. Сама сделка называется цессией, продавец является цедентом, а покупатель — цессионарием. Переуступка регулируется Федеральным законом № 214 «Oб участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и отдельными положениями Гражданского кодекса РФ, например, статьей 382.

По договору происходит не передача недвижимости, а передача прав ее требования, потому что объекта по документам еще не существует. Покупатель может требовать право собственности на недвижимость после того, как застройщик введет дом в эксплуатацию, оформив всю необходимую документацию.

В чем суть переуступки?

Строительство многоэтажного дома занимает несколько лет, и цена за квадратный метр постепенно увеличивается по мере приближения даты ввода объекта в эксплуатацию. Стоимость квартиры на этапе планировки ниже, чем на более поздних этапах. Именно тогда инвесторы предпочитают покупать квартиру с намерением продать ее позже. Когда квартира перепродается до сдачи дома в эксплуатацию, заключается специальная сделка — переуступка прав требования (договор переуступки).

Виды переуступки

Все сделки по передаче имущества можно разделить на два основных типа: когда владельцем имущества является физическое лицо и когда владельцем является юридическое лицо. В обоих случаях речь идет о переуступке по ДДУ, так как такая сделка возможна до вступления в собственность. После это будет уже обычная купля-продажа.

В первом случае человек, купивший квартиру в строящемся доме, выставляет ее на продажу, когда дом почти достроен. Чаще речь идет об инвестициях: стоимость квартиры на стадии фундамента и на финальной стадии строительства (за несколько месяцев до сдачи здания в эксплуатацию) будет существенно отличаться.

Особенностью таких сделок является то, что при исполнении документов первый ДДУ не прекращается — меняется только дольщик в нем. Это означает, что если соглашение, заключенное ранее между застройщиком и нынешним продавцом, не устраивает нынешнего покупателя, то придется либо отказаться от покупки, либо довольствоваться тем, что есть. Поправки не предусмотрены. Хорошей новостью является то, что все обязательства застройщика по первоначальному договору будут унаследованы новым участником капитального строительства (сроки и условия выполнения работ, цена квартиры, гарантийный срок и т.д.).

«Иногда встречаются предложения переуступить права по предварительному договору ДДУ, но лучше остерегаться таких вариантов, ведь это не полноценный договор, а фактически лишь документ о намерении купить квартиру. Такие договоры не подлежат государственной регистрации, что означает возможность мошенничества и двойных продаж. Обязательной государственной регистрации подлежат только ДДУ и переуступка под ДДУ» — отмечает Ирина Горская, юрисконсульт юридического отдела компании «Инком-Недвижимость».

Однако есть и другой вариант — в этом случае договор уступки права требования заключается не с физическим, а с юридическим лицом. Это может быть как подрядчик строительных работ на объекте недвижимости, так и инвестор строящегося объекта. Во всем мире такая сделка ничем не отличается от сделки между двумя физическими лицами: первоначальный контракт и оплата по нему должны быть проверены таким же точным образом. Расчеты по такому контракту возможны только на безналичной основе и после государственной регистрации контракта. Юридическая экспертиза является ключевым элементом покупки недвижимости на основании договора переуступки.

Кому подойдет покупка по переуступке?

Данная сделка будет интересна для тех, кто хочет:

1. Быстро переехать. Обычно к концу строительного периода самые популярные и интересные планировки уже не предлагаются застройщиком. Также можно приобрести квартиру по переуступке в здании, находящемся на высокой стадии готовности.
2. Купить квартиру на вторичном рынке. Путем выделения можно найти готовую квартиру, в которой никто никогда не жил, в новом и современном доме, и по более доступной цене.
3. Приобрести жилплощадь в конкретном доме. Например, семья нашла жилой комплекс своей мечты. Район, адрес, окружение их полностью устраивают, а дом скоро будет сдан, но у застройщика нет подходящей для планировки. В этом случае переуступка — один из способов приобрести квартиру своей мечты.

Каким образом проходит переуступка?

Переуступка прав на квартиру в новом здании возможна в нескольких вариантах. Однако наиболее надежной является уступка прав требования на основании действующего договора долевого участия в строительстве. Только этот документ гарантирует безусловную и подтвержденную государством регистрацию права требования.

Как правильно выбрать дом для покупки по переуступке?

Чтобы свести к минимуму риски при покупке недостроенного дома, следует попросить у продавца оригинал ДДУ. Важно убедиться, что он имеет все необходимые печати и подписи застройщика, отметку о регистрации в Росреестре. Если этого нет, скорее всего покупатель столкнулся с мошенником.

Также нужно проверить репутацию застройщика. Для этого необходимо:

1. Узнать, не находится ли застройщик в стадии банкротства. Для этого следует зайти на сайт Единого федерального реестра сведений о банкротстве и ввести название фирмы. Если компания обанкротилась, покупать у нее что-то не стоит. В противном случае придется потратить много сил, денег и нервов, чтобы получить хоть какую-то компенсацию.
2. Проверить, не было ли возбуждено уголовное дело против застройщика. Это можно сделать в электронной картотеке на сайте Федерального арбитражного суда. Чем крупнее компания, тем больше у нее будет судебных дел. Важно изучить суть дела — за чем обращаются люди, чего они требуют, какие решения были приняты по ранее закрытым делам.
3. Посмотреть проектные декларации. Строители размещают их в открытом доступе на официальном сайте или высылают по запросу. Нужно обратить внимание на сроки и особенности жилых зданий. Если информация соответствует действительности, застройщику можно доверять.
4. Почитать отзывы о компании. Их можно найти на форумах, где сидят люди, которые уже купили квартиру на основании договора купли-продажи или договора переуступки. Если негативных реакций больше, от покупки следует отказаться. Если их мало или вообще нет, компании можно доверять: скорее всего, она работает хорошо.

Необходимо ли согласовывать переуступку с застройщиком?

Согласовывать переуступку с застройщиком обычно не требуется (за исключением некоторых случаев, когда в ДДУ содержится пункт о том, что переуступка невозможна без согласия застройщика), но необходимо уведомить застройщика об изменении права собственности на недвижимость. Это в интересах покупателя, поскольку именно он в конечном итоге вступает в права собственности.

Еще один нюанс, довольно важный для продавца: некоторые застройщики взимают плату за возможность установления переуступки — в среднем она варьируется от 1% до 10% от стоимости недвижимости. Однако здесь нет ограничений, и застройщик может с таким же успехом взимать 15% от суммы сделки.

«Вопрос о распределении расходов, связанных с соглашением об уступке права требования, четко не регламентирован и решается в каждом конкретном случае индивидуально. Существует обоснованное мнение, что расходы по составлению соглашения об уступке права требования должны быть возложены на партнера, заключившего CDA с застройщиком, с оговоркой, что расходы будут оплачены. Однако на практике они перекладывают свои обязательства по оплате на покупателя или увеличивают цену на расходы, связанные с заключением соглашения об уступке. Действующее законодательство предусматривает возможность отказаться от услуги по составлению договора уступки права требования. В частности, Федеральный закон № 214 предусматривает, что если цена договора уступки была уплачена полностью, то право требования может быть уступлено без согласия застройщика. Однако если цена по договору долевого участия не была выплачена полностью, необходимо согласие застройщика. В то же время положения ДДУ, возлагающие обязанность по оказанию услуг по оформлению договоров уступки прав требования, могут быть оспорены в суде. Ранее практика рассмотрения подобных споров была весьма различной, но сейчас все больше дел рассматривается в пользу участников долевого строительства». — говорит Наталья Шаталина, генеральный директор компании «Миэль-Новостройки».

Плюсы и минусы переуступки права требования на недвижимость

Каждый способ покупки имеет свои преимущества и недостатки, переуступка не является исключением.

Для продавца

Для покупателя

Как получить квартиру на основании договора переуступки?

После того как договор переуступки будет зарегистрирован, нужно дождаться, когда застройщик начнет сдавать дом в эксплуатацию. Он присвоит почтовый адрес, составит кадастровый паспорт на здание и каждую квартиру, составит протокол о разделе квартир и выполнит ряд других действий. Он направит заверенную копию разрешения на строительство и подпишет акт передачи.

Для регистрации права собственности нужно обратиться в Росреестр или МФЦ и предоставить ребенку ряд документов:

• паспорт гражданина Российской Федерации;
• цeccию и дoгoвop дoлeвoгo yчacтия в cтpoитeльcтвe;
• копию разрешения на ввод в эксплуатацию;
• акт приема-передачи квартиры;
• квитанцию об уплате государственной пошлины.

Пошлина составляет ₽ 2 000 для физических лиц, ₽ 22 000 для юридических лиц.

Сотрудник Росреестра или МФЦ принимает документы и выдает расписку с перечнем документов и датой, когда их нужно забрать. Срок регистрации прав собственности составляет 10 рабочих дней. Когда регистрация будет завершена, человеку вернут оригиналы документов и выписку из EГPН с подтверждением права собственности.

Сколько стоит переуступка квартиры в новостройке?

Покупатель несет расходы по оформлению переуступки. Он оплачивает часть государственной пошлины в размере 350 ₽. Сумма, которую цeccиoнep выплачивает цeдeнтy, зависит исключительно от требований покупателя.

Налог на продажу квартиры с выделенным участком составляет 13% от выручки — т.е. разницы между суммами при заключении ДДУ и договора о выделении участка.

Что сделать до оформления сделки по переуступке?

Заключение договора ДДУ требует обязательной регистрации в Росреестре. Без этого y человека не будет никаких юридических прав на недвижимость. Также нужно получить разрешение застройщика на переуступку прав.

По договору долевого участия (ДДУ)

Перед продажей квартиры по договору долевого участия продавец должен выплатить застройщику полную сумму долга за квартиру или перевести оставшуюся сумма долга на покупателя. Для этого с новым владельцем составляется договор о переводе долга. Этот вид продажи может осуществляться неоднократно, но только до тех пор, пока дом не будет сдан в эксплуатацию и владелец не получит акт передачи квартиры. Продажа квартиры по договору долевого участия требует обязательной регистрации в УФРС.

На основании предварительного договора купли-продажи

При покупке квартиры на основании предварительного договора право требования также остается за продавцом, т.е. покупатель не сможет продать квартиру третьему лицу на основании уступки прав требования.

1 апреля 2005 года вступил закон об обязательной регистрации договора долевого участия или договора инвестирования в Регистрирующем органе. Соответственно, если квартира приобреталась до 1 апреля 2005 года по договору долевого участия с Застройщиком в простой письменной форме, то переуступка прав не подлежит обязательной регистрации в Регистрирующем органе. Для этого достаточно покупателю заключить соглашение об уступке прав требования с Застройщиком.

В обоих случаях переуступка может быть осуществлена только после того, как продавец выплатит застройщику сумму по заключенному между ними договору или после одновременного заключения соглашения о переводе оставшегося долга на покупателя.

Как переуступить квартиру в строящемся доме: инструкция по составлению договора

Покупка квартиры по переуступке требует сбора документов, составления договора и его регистрации в Росреестре.

Сбор пакета документов

Для регистрации переуступки обеим сторонам необходимо:

• письменное согласие на сделку или личное присутствие супругов;
• договор долевого участия;
• разрешение на переуступку прав от застройщика;
• справку о погашении задолженности перед застройщиком;
• разрешение банка на переуступку.

Письменное согласие супруга продавца требуется, если договор ДДУ был заключен и оплата по нему была произведена в период брака. В этом случае имущество находится в совместной собственности, и супруг должен дать письменное, нотариально заверенное согласие на продажу. Если покупатель состоит в браке, он также должен получить письменное согласие своего супруга на сделку.

Разрешение от застройщика необходимо, чтобы он не мог заявить, что сделка была незаконной. Если в ДДУ содержится требование о получении согласия застройщика на переуступку прав, необходимо уведомить компанию о намерении совершить сделку и получить письменное согласие. Если в генеральном соглашении нет такого требования, достаточно письменного уведомления застройщика о сделке. Некоторые ДДУ предусматривают, что застройщик взимает плату за разрешение на передачу собственности.

Справка о погашении задолженности перед застройщиком выдается после полной оплаты цены контракта. Если долг не выплачен, представитель застройщика участвует в сделке, а обязанность по выплате денег переходит к цессионарию, то есть покупателю недвижимости.

Согласие банка требуется для проведения сделки, если продавец, первоначальный покупатель недвижимости, приобрел ее на кредитные средства. В этом случае право требования передается в залог в качестве обеспечения. Если не получить согласие банка, транзакция будет считаться недействительной.

Документы, которые покупатель должен принести на сделку:

• паспорт;
• согласие супруга на передачу прав, либо свидетельство о расторжении брака (на руках), либо справка о несостоянии в браке, составленная со слов заявителя и заверенная у нотариуса;
• разрешение банка на сделку и подписать кредитный договор, если квартира приобреталась в ипотеку;
• разрешение органа опеки и попечительства, если есть дети.

Для кредитного договора, если потребует банк, необходимо предоставить:

Документы, которые должен принести на сделку продавец:

Подготовка покупателя и продавца к сделке

Прежде чем заключить договор о переуступке прав требования на квартиру продавец и покупатель должны выполнить ряд действий.

Что должен делать продавец?

Прежде чем продать квартиру в рамках сделки по переуступке прав, продавец должен:

1. Уведомить инвестора о продаже квартиры по переуступке. Для этого необходимо обратиться в офис компании или письменно уведомить застройщика о намерении инициировать юридическую процедуру по уступке права требования. Неспособность уведомить строительную компанию о смене покупателя может привести к признанию сделки недействительной. Желательно, чтобы при сделке по переуступке права представитель строительной компании (застройщика) был в качестве третьей стороны.
2. Получить письменное согласие застройщика на продажу квартиры. Такое согласие можно получить в офисе компании. Чаще застройщик требует плату в размере 5% за проведение процедуры переуступки и дачу согласия на сделку. Если продавец продает квартиру по более высокой цене, чем та, которую он приобрел у застройщика, процент платы за строительство рассчитывается от суммы, полученной продавцом.
3. Взять у застройщика справку о том, что он не должен никаких денег. В ней должно быть указано, что платежи по договору были произведены в полном объеме и что обязательство продавца по оплате было выполнено в полном объеме. Сертификат от застройщика можно получить только после полной выплаты долга или заключения соглашения между продавцом и покупателем, по которому оставшаяся сумма долга переходит к покупателю. В этом соглашении застройщик должен быть указан в качестве третьей стороны.
4. Получить нотариально заверенное согласие супруга на продажу квартиры. Необходимо, если квартира была приобретена в период брака.
5. Взять письменное согласие банка на уступку права требования. Данное согласие будет дано Банком только после полного погашения задолженности по ипотечному кредиту.
6. Получить выписку из ЕГРН о квартире. В такой выписке должен быть указан продавец как правообладатель в случае, если договор долевого участия или инвестиционный договор был зарегистрирован в регистрационном органе. Выписка должна быть в бумажном виде.

Что должен сделать покупатель?

Перед покупкой квартиры по переуступке прав требования покупателю необходимо:

1. Получить нотариально заверенного согласия супруга на покупку жилья. Предоставляется если покупатель состоит в браке. Если оба супруга являются сторонами покупки или если они являются сторонами соглашения о раздельном проживании, такое согласие не требуется.
2. Подписать кредитный договор. Необходимо, если жилье приобретается с помощью ипотеки (или другого вида кредита).

Составление договора об уступке права требования

Данную процедуру лучше доверить юристу. Он поможет правильно составить договор, с учетом всех нюансов и условий, касающихся покупателей и продавцов.

Регистрация договора

Для этого необходимо подать заявление в МФЦ, причем сделать это можно в любом отделении. Если в населенном пункте нет данного учреждения, документы подаются непосредственно в регистрационную палату. Сама подача документов не отличается зависимо от типа учреждения, в которое подается документация. Инструкция:

1. Продавец и покупатель должны обратиться в МФЦ или регистрационную палату, оплатить государственную пошлину. Государственная пошлина за регистрацию составляет 2000 рублей и оплачивается покупателем. Документы, необходимые для оплаты, можно получить у сотрудника.
2. Сотруднику учреждения предоставляется подписанный договор и весь необходимый пакет документов.
3. Сотрудник заполняет заявление о регистрации прав на основании приложенных документов. В них содержится информация о недвижимости, ее технических характеристиках и данные всех сторон, участвующих в сделке. Если все заполненные данные верны, каждый участник сделки подписывает заявление.
4. Далее сотрудник: заберет заявления, оригиналы (кроме паспортов) и копии всех поданных документов, выдаст продавцу и покупателю по расписке в получении документов, в которой указана дата получения зарегистрированного договора переуступки прав требования и договора основания, изначально заключенный с застройщиком (договор долевого участия, предварительный договор купли-продажи, договор инвестирования или договор соинвестирования) и других поданных документов.
5. После этого заявление на регистрацию поступит на проверку. Если все в порядке, то на основании такого соглашения переход прав будет зарегистрирован в пользу покупателя (покупателей), о чем будет сделана соответствующая запись в Едином государственном реестре юридических лиц.

В назначенный день покупатель должен забрать зарегистрированный договор переуступки, а продавец — учредительный договор, первоначально заключенный с Застройщиком (для уплаты налога с продаж).

Образец договора переуступки прав требования 2022 года

Соглашение об уступке права требования составляется с учетом определенных положений. Образец включает в себя следующие пункты:

1. Дата, данные сторон, номер документа.
2. Предмет сделки. Предметом соглашения является передача жилого помещения от застройщика на основе контракта о долевом участии.
3. Права и обязанности сторон.
4. Цена. В большинстве случаев сделка заключается за вознаграждение. Первоначальный кредитор получает от лица, приобретающего квартиру, сумму денег, соответствующую ее стоимости.
5. Ответственность сторон.
6. Заключительные положения, реквизиты сторон, их подписи.

В соответствии с требованиями гражданского законодательства, застройщик должен быть уведомлен о переуступке (заключении договора о переуступке).

«Подводные камни»

Хитрости торга или как получить максимальную выгоду

Чтобы максимизировать свою прибыль, инвесторы стараются продать квартиру по переуступке ближе к дате ввода здания в эксплуатацию. После подписания данного акта и до момента оформления собственности проходит в среднем 3-5 месяцев, а в этот период квартиру переоформить невозможно. Соответственно в домах с большим количеством квартир, ближе к моменту ввода объекта в эксплуатацию, можно смело торговаться с продавцами и существенно сэкономить на покупке

Аналогичная ситуация касается подрядчиков, получивших жилье от застройщика в качестве оплаты за оказанную услугу или поставленные материалы. Такие компании обычно предлагают жилье по более низким ценам, поскольку нуждаются в оборотном капитале.