Инвестирование в коммерческую недвижимость

kommercheskaya-nedvigimost-biznes


Инвестирование в строительство коммерческой недвижимости

Мы рассмотрим именно коммерческую, а не жилую недвижимость. Дело в том, что к началу 2018 года инвестиции в российскую недвижимость возросли на 40 %, при этом финансирование жилого сегмента сократилась почти в 4 раза. Вывод: россияне стали меньше вкладывать в жилой сегмент, переключив внимание на коммерческий сектор.

Введение

Инвестиция в коммерческую недвижимость делится на 2 вида: жилищный и коммерческий сектор. Оба метода – прибыльная отрасль. Потенциал вложенных средств может умножиться многократно. Однако и риск в этом деле выше, чем при обычной сдаче жилья.

Например, риски при вложениях в новостройку минимален, а сами инвестиции прозрачны, т. к. в основном касаются ответственности застройщика. Метод такой прибыли известен: вы приобретаете объект для дальнейшей продажи или для сдачи в аренду. В качестве имущества может выступать недвижимость любого фонда.

Работа с коммерческими объектами не так проста:

  • прибыльность такого вида инвестиций определяется его востребованностью;
  • рынок имеет больше рисков, чем операции с жилищным фондом;
  • недвижимое имущество резко меняет стоимость — вырастая, либо падая в цене.

Коммерческая недвижимость: типы

bystrovozvodimye-zdaniya-pod-sclady

Торговые площадки

Речь идет о ТЦ, магазинах, киосках, супермаркетах и т. д. На российском рынке этот вид площадок является самым распространенным и прибыльным активом. Для застройки берется свободный участок земли, на котором строится торговый центр с множеством помещений под магазины и склады, которые и сдаются в аренду.

Офисы

Большой доход приносят и офисные помещения. Собственник может выкупить недвижимость в центре города, и она будет приносить больший доход, чем, например, аналогичный вариант на окраине. Прибыльность этого мероприятия не столь высока, как в случае с торговыми площадями, но также приносит владельцу ощутимый доход.

Индустриальные объекты

Здания, где размещаются складские помещения компаний, производств, заводов. Этот вид имущества не так распространен и популярен, как первые варианты, но и на него есть свой спрос.

Склады

Аренда складов приносит хорошую прибыль владельцам недвижимости, т. к. пользуется большим спросом у разного рода предприятий. Как правило, договор аренды здесь заключают сетевые компании, интернет-магазины, другие учреждения. К сдаче складов не предъявляется столько требований, сколько, например, к магазинам, поэтому вложений здесь на порядок меньше.

Другие объекты

По договору аренды могут сдаваться апартаменты, гостиницы с посуточными номерами, кафе, рестораны, развлекательные центры и др. Весомым качеством, определяющим доходность инвестиций, является месторасположение площадки. Если недвижимость находится на месте с выгодным расположением, ее будет легче сдать арендаторам, и не продешевить.

Заработок на коммерческой недвижимости

torgovyj-tsentr

  1. Покупка готовой площади с ее последующим переустройством и сдачей в аренду – менее затратное мероприятие, чем строительство здания с нуля. Выгодным вложением считается постройка коммерческой недвижимости рядом с открывшимся торговым центром, за счет чего будет увеличиваться спрос и приток потенциальных клиентов. Важно предугадать, какие объекты будут пользоваться популярностью в этом месте.
  2. Второй способ инвестиций – строительство площадей на пустом земельном участке, их обустройство и сдача арендосъемщикам. Это мероприятие предполагает увеличение расходов, в отличие от первого способа, но здесь есть свои преимущества. Инвестор возводит здание для определенных нужд, реализуя требуемые размеры и условия.

Например, стало известно о строительстве нового жилого комплекса. В скором времени в доме поселятся люди, которым понадобятся магазины, заведения общепита, парикмахерская и т. д. В этом случае нужно построить площадку под определенные требования и ждать ее реализации через арендаторов.

  1. Следующий способ – открытие самостоятельного бизнеса через создание коммерческого объекта. Этот способ приносит прибыль, но его развитие является высокозатратным и сложным. В данном случае инвестор строит площадку, размещает на ней собственный бизнес и получает доходы. Недвижимость в любой момент можно продать или сдать в аренду, получая от нее регулярную прибыль. Некоторые собственники размещают на своей территории чужие объекты, сдавая места в аренду – это относится к крупным площадкам.
  2. Последний вариант позволяет инвестору вложить деньги в готовую недвижимость, купив себе долю бизнеса, и получая от нее регулярный доход. Этот способ имеет определенные нюансы:
  • инвестор должен рассматривать наиболее прибыльные объекты;
  • покупка части бизнеса означает, что инвестор наладил деловые партнерские отношения с остальными собственниками;
  • выкуп доли, как правило, осуществляется с определенными требованиями, по завышенной стоимости;
  • размер доли имеет стоимость, равную постоянной прибыли.
Читайте также:  Как выгодно инвестировать в недвижимость: пошаговое руководство

По мнению экспертов, цены на коммерческие объекты больших городов в России завышены более чем наполовину. Объекты приносят пассивный доход, отличающейся постоянством, поэтому снижать цены продавцам недвижимости не выгодно.

Вложения в зарубежную недвижимость – стоит ли?

domik-na-dengah

Этап 1: инвестируя в недвижимые объекты, находящиеся за рубежом, вкладчик определяется с целью инвестиций.

Часто люди хотят сберечь капитал от инфляции, поэтому покупают площадки в Европе, где цены не подвержены резким скачкам, не происходит обесценивания. Рынок жилья и коммерческих площадок в Германии, Великобритании, Швеции, Франции – стабилен. Инвестиции выдерживают проверку временем и демонстрируют рентабельность от 4 до 9 % в год. Если собственник планирует умножать капитал, стоит выбирать доступный рынок с потенциалом роста.

Сложность с выбором объекта понятна: иностранному гражданину трудно ориентироваться на незнакомом рынке с совершенно другими коммерческими условиями. Для изучения аналитики подходят обзоры из периодических деловых изданий, а также обзорные статьи от крупнейших коммерческих организаций по работе с недвижимостью, таких как «Colliers International», «Knight Frank».

Этап 2: Вкладчик оценивает рентабельность финансирования.

В Европе также существуют рыночные законы. Один из них: инвестирование в недвижимость на этапе строительства всегда выгоднее, чем другие варианты. Если такой вариант не подходит, стоит подыскивать «квадратные метры», построенные не ранее, чем 10 лет назад, либо новое здание. Такие объекты еще не успевают перейти к агентам и находятся у девелоперов.

Не лишним будет изучение таких факторов, как поток туристов, состояние объектов инфраструктуры, популярность площадки, а также ее стоимость в переводе на российскую валюту.

 

Этап 3: важные дополнительные траты.

Дополнительные расходы – обязательное сопровождение покупки недвижимости за границей. Услуги юристов, посредников в финансовых вопросах, риелторы, нотариус, страхование и налоги, оплата услуг управляющей компании и гербовый сбор. В среднем такие денежные траты составляют 6-8 % от цены недвижимости.

С чем может столкнуться инвестор

Строительство

Одной из наиболее рискованных инвестиций является стройка объекта с нуля. Инвестор в этом случае занимается площадкой, начиная от первого этапа ее строительства, заканчивая сдачей в пользование и реализацией объекта.

Риски:

  • застройщик может обанкротиться или умышленно обмануть вкладчиков;
  • стройка имеет тенденцию затягиваться;
  • поиск арендаторов или покупателей недвижимости имеет свои сложности.

Инвестировать в строительство можно лишь при наличии большого капитала.

Краутфандинг

Данным термином обозначается совместное инвестирование одного объекта, с целью дальнейшего получения прибыли, разделенной на части. Чаше всего коллективное участие инвесторов наблюдается в крупных проектах, включая покупку недвижимости. На платформах по краутфандингу регистрируется множество проектов, но инвесторы отбирают самые перспективные, проводят их оценку и начинают привлекать участников.

В России есть несколько масштабных проектов, предлагающих стабильный пассивный доход от арендосдачи недвижимого имущества посредством онлайн-площадок. Наиболее известные: «AKTIVO», «Поток», «StartTrack», «Грод денег», — о них на просторах интернета представлено много информации.

Как это происходит?

Сотрудники проекта находят продающийся объект, проводят его проверку, аудит. Команда ищет объект, чья доходность – не ниже 13 %. Далее начинается поиск инвесторов, достигших совершеннолетия, а также владеющих капиталом в 100 000 рублей (это минимальная ставка).

Читайте также:  Инвестирование в недвижимость для чайников: 100% пассивный доход

Чтобы осуществлять инвестиции, команда инвестиционной площадки, например, «AKTIVO», открывает фонд, на баланс которого вносится приобретаемое помещение. Таким образом, пайщики заранее обеспечены недвижимым активом.

Такие площадки ежемесячно предлагают инвесторам участие в новых проектах, которые делятся на доли, равные 1000 рублям (номинально). Подтверждая участие в финансировании, клиент уже через несколько дней получает на свой счет долевые деньги. Надежность «AKTIVO» подтверждается страхованием в «Сбербанке».

После выкупа долей вкладчики начинают получать пассивный доход, начисляющийся благодаря сдаче имущества в аренду.

Паевой фонд

Инвестировать в недвижимость через паевой фонд в России возможно лишь через закрытые учреждения. По своей структуре фонды не отличаются от ПИФ, с той лишь разницей, что средства вкладываются в «квадратные метры». Закрытыми эти фонды являются потому, что войти туда можно лишь с началом инвестирования, а выйти после окончания.

Такие фонды отличаются невысокой ликвидностью, они рассчитаны на долгосрочное инвестирование – на срок, не менее 5 лет. Цель функционирования фонда – покупка объекта, выкуп всех прав в собственность, а также его будущая реализация для обеспечения дохода. В данное время фонды коммерческой недвижимости не показывают рост доходов, т. к. стоимость пая падает, и дольщики лишь теряют деньги.

apart-otel-faraon-voroneg

Апарт-отель

Аренда апартаментов в апарт-отелях посуточно, — вот на чем зарабатывают инвесторы, приобретая такие здания. Существует 2 варианта дохода: сдача номера посуточно или на месяц, а также заключение договора с компанией по управлению отелем и стабильное получение прибыли в процентах.

У таких инвестиций есть плюсы:

  • стоимость приобретения данного вида недвижимости ниже, чем цена квартиры – в среднем до 20 %;
  • на начальных этапах строительства объекты продаются с существенными скидками;
  • сдача номеров в аренду – источник постоянной прибыли, при этом затрачивается минимум усилий инвестора.

Доход от финансирования гарантируется управляющей компанией, которая исправно выплачивает деньги. Размер прибыли не будет зависеть от потока клиентуры, влияния лета или зимы. Такие доходы можно сравнить с процентами по банковскому вкладу, но в отличие от него собственник будет владеть недвижимым активом.

Апарт-отели в России только начинают набирать популярность, поэтому такое направление еще не достаточно развито. Имеется несколько единиц в крупных мегаполисах (Москва, Санкт-Петербург), в остальном данный сегмент набирает рост с положительной динамикой.

Резюме

Какие плюсы имеет инвестиция в недвижимость коммерческого направления:

  • сравнительно низкий срок окупаемости, высокие доходы;
  • растущий спрос на аренду;
  • долгосрочный пассивный доход при стороннем управлении;
  • рост объекта в цене;
  • легче получить кредит в банке под залог.

Минусы такого капиталовложения:

  • необходим внушительный стартовый капитал;
  • ликвидность снижена: как правило, продажа кафе или магазина затягивается с поиском покупателей;
  • чувствительность к изменениям покупательского спроса при «проседании» экономической ситуации в стране.

Со временем меняются направления, мода и тренды, но недвижимость всегда остается подходящим способом вложения средств. К примеру, популярность инвестирования ПИФ сегодня упала – это мероприятие не приносит доходов. Краудфанинг – напротив, популярен – это новый формат капиталовложения. В 2019 году спросом по-прежнему пользуются апарт-отели и аренда помещений в ТЦ.

Поделиться ссылкой:

Комментарии:

Комментариев пока нет

Оставить свой комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *