Как правильно оформить дарственную на квартиру в 2023 году?

Что такое дарение?

Дарение — это безвозмездная передача ценностей, предметов, движимого и недвижимого имущества другому человеку в полное распоряжение. Термин «дарственная» является разговорным вариантом термина «договор дарения». Это двусторонняя сделка, связанная с передачей прав собственности на недвижимость и другие активы. Сторонами сделки являются даритель и одариваемый.

Если планируется передача имущества между близкими родственниками, проще и дешевле оформить дарственную на квартиру. Новый владелец, который находится в прямом родстве с предыдущим владельцем, освобождается от уплаты налога после приобретения квартиры по договору дарения.

Что можно подарить?

Согласно договору дарения, человек может пожертвовать любую принадлежащую ему вещь: дом с участком земли, квартиру, долю в праве собственности на недвижимость, автомобиль или другое транспортное средство, деньги и т.д.

Нематериальные пожертвования также разрешены. К ним относятся:

• право требования долга с третьего лица;
• взятие долговых обязательств дарителем с одаряемого перед банком или физическим лицом.

Стоит ли проверять дарственную на квартиру?

Многие жители обеспокоены тем, что с их новой квартирой могут возникнуть проблемы. Маловероятно, что люди, дарящие вам имущество, желают вам зла, но проверить все же стоит.

Чтобы не получить вместо подарка разбитое корыто или дом с долгами, следует заказать выписку из ЕГРН. С помощью этого документа можно узнать историю владельцев квартиры, а также всех нынешних собственников. В нем также указывается информация о возможном обременении.

Например, имущество может быть использовано в качестве залога. Если дарителем является не близкий человек, это следует учитывать. Возможно, комната в муниципальной квартире, которую он решил отдать, является для него обузой и источником больших долгов. Он не может его продать. Поэтому проще передать имущество в дар, чем платить за него большие деньги.

Или, например, квартира находится в ипотеке. Его предыдущий владелец думал, что полностью выплатил жилищный кредит, но допустил просрочку и забыл про нее. Штрафы увеличились и нависли над имуществом. Если не проверить документы и не зарегистрировать недвижимость заранее, есть риск, что у одаряемого появится большой «хвост долгов».

Нужно ли регистрировать договор дарения?

Закон предусматривает различные виды государственной регистрации. В частности, регистрация самого договора, предметом которого является продажа, аренда или дарение недвижимости, или регистрация перехода права собственности на недвижимость.

Сам договор дарения не подлежит государственной регистрации. Однако переход права собственности на недвижимость обязательно должен быть зарегистрирован в Росреестре и, в некоторых случаях, предварительно нотариально заверен.

Это необходимо, если:

• одним из дарителей является несовершеннолетним или недееспособным;
• недвижимость дарят совладельцы квартиры.

Кто может дарить и получать «подарки», а кто нет?

Многие люди ошибочно полагают, что сделать такой щедрый подарок так же сложно, как продать часть дома, поскольку другие владельцы могут возражать. Однако в этом отношении дарение доли в доме и его продажа — это две разные вещи.

Для дарения доли не нужно согласие других собственников, потому что это бесплатная сделка. Это означает, что даритель не получает за это денег. Продажа является возмездной сделкой, поэтому доля может быть продана только с согласия всех собственников. Например, доля в квартире не может быть продана мужу без согласия жены.

Требования к дарителям и одаряемым

Чтобы подарить долю в квартире, необходимо необходимо соответствовать определенным требованиям:

• владеть недвижимостью или иметь долю в ней;
• быть старше 18 лет;
• быть дееспособным и психически здоровым.

Что касается получателя, то к нему предъявляется только одно требование — согласие и принятие дара.

Кто не может дарить недвижимость?

В качестве дарителя не могут выступать:

1. Лица, не достигшие возраста 18 лет.
2. Граждане, находящиеся на лечении, содержании или воспитании в больницах, домах престарелых, школах-интернатах или детских домах. Их родственники также не смогут передать их долю кому-либо.
3. Представители несовершеннолетних детей и недееспособных лиц.
4. Владельцы доли в квартире, заложенной по кредитному договору (банк даст разрешение только в исключительных случаях).
5. Собственники, чья доля меньше минимальной, предусмотренной законом. Этот размер определяется региональным законодательством и варьируется от 8 до 15 квадратных метров. В этом случае продать долю в квартире или подарить ее невозможно.
6. Коммерческие структуры, решившие заключить между собой сделку дарения. Однако юридическое лицо может сделать такое пожертвование физическому лицу и наоборот.

Кто может выступать получателем «подарка»?

Согласно закону, дарственную можно оформить на любого человека. Разрешается дарить квартиру родственника, друзьям, хорошим знакомым и даже совершенно посторонним людям. Для этого нет никаких препятствий, даже если совладельцем является несовершеннолетний.

В случае дарения несовершеннолетнему сделка имеет свои особенности. Дети до 14 лет не могут подписывать договор дарения доли в квартире, за них это должны сделать родители. В возрасте от 14 до 18 лет дети могут подписывать договор сами, но с согласия своих законных представителей. В противном случае сделка будет считаться незаконной.

Однако в законодательство включен список лиц, которым запрещено передавать жилье в целях борьбы с коррупцией. К ним относятся:

• работники образовательных, медицинских и социальных учреждений, если даритель является их подопечным или родственником подопечного;
• сотрудники государственных и местных органов власти и государственных банков, если подарок каким-либо образом связан с выполнением ими служебных обязанностей.

Преимущества и недостатки дарения квартиры

Требуется ли нотариус для оформления процедуры дарения?

Нотариус обязателен, если есть несколько собственников, владеющих своими долями в квартире, и один или два из них решили передать их кому-то другому. Нотариальное согласие требуется от супруга, если покупка доли в квартире или доме случилась уже в браке.

Нотариус не нужен, когда все владельцы передают доли в рамках одной сделки. Нотариальное согласие супруга не требуется, если доля была передана собственнику до брака, она была получена в дар, унаследована, приватизирована во время брака или если был заключен брачный договор, в котором указаны детали владения имуществом.

Особенности составления договора дарения

Договор дарения (далее — ДД) может быть двух видов: реальный и консенсуальный. В первом случае право собственности переходит сразу после подписания договора между дарителем и одаряемым, а во втором случае заключается договор дарения, и одаряемый сможет использовать пожертвование только через определенный период времени или после наступления определенного события.

В обоих случаях стороны несут материальные расходы за следующие услуги:

• консультацию;
• подготовку договора дарения;
• нотариальное заверение (если или когда это необходимо);
• перерегистрацию права собственности на недвижимость.

Где оформить дарственную и сколько это стоит?

Даритель может составить договор дарения самостоятельно или воспользоваться услугами профессионалов (нотариуса, агента по недвижимости, адвоката). Обращение к нотариусу для заверения сделки необходимо, если совершается дарение доли в недвижимости одариваемый хочет защитить себя от оспаривания договора третьими лицами.

Стоимость услуг нотариуса

Тариф нотариуса зависит от вида предоставляемых услуг и региона, в котором специалист их оказывает:

Стоимость услуг юриста

Юридические услуги адвоката будут стоить дешевле, чем услуги нотариуса. Юридические лица самостоятельно устанавливают цены на свои услуги. Их тарифы не регулируются законодательными актами:

Стоимость оформления в МФЦ

Плата за подготовку договоров дарения через МФЦ примерно такая же, как и в юридических фирмах. Чтобы сделка была действительной, необходимо зарегистрировать переход права собственности на недвижимость. Это можно сделать непосредственно в Росреестре или через МФЦ. При регистрации пожертвования одариваемый должен уплатить государственную пошлину. Для граждан он составляет 2 000 рублей, а для юридических лиц — 22 000 рублей.

Стоимость договора дарения без нотариуса

Подготовка договора дарения квартиры или дома у нотариуса или адвоката стоит недешево. Поэтому в целях экономии средств стороны часто не прибегают к услугам профессионалов, а готовят договор самостоятельно. Важно помнить, что при составлении договора необходимо исключить все ошибки. Малейшие неточности могут привести к тому, что сделка будет считаться недействительной.

Подготавливая договор дарения самостоятельно, участникам сделки не придется тратить деньги на услуги посредников. Расходы, которые несет одаряемый, состоят из госпошлины и 13% от стоимости имущества. Но есть важный нюанс, если оформить дарственную родственнику (близкому), новый владелец освобождается от уплаты налога. То есть, если передача имущества происходит от родителей ребенку, от бабушки внуку, от брата сестре, то получающая сторона платит только госпошлину (НК РФ, ст. 217).

Кто несет расходы?

Вопрос об оплате за оформление и заверение договора дарения решается сторонами самостоятельно. Обычно платит даритель, поскольку он является инициатором сделки и обязательства ложатся на него, но по взаимному соглашению расходы могут быть разделены на равные части. Даритель должен заплатить государственную пошлину за регистрацию права собственности на недвижимость, а также уплатить подоходный налог.

Порядок заключения договора дарения

Процесс передачи недвижимости или другого имущества путем дарения состоит из следующих этапов:

1. Составления договора. Договор дарения может быть составлен юристом, нотариусом или агентом по недвижимости, или вы можете составить его самостоятельно. Независимо от выбранного способа, документ должен содержать: данные участников, описание объекта, дату, подписи сторон.
2. Оплата государственной пошлины. Квитанция об оплате пошлины прилагается к другим документам. Она необходима для регистрации перехода прав собственности.
3. Регистрация договора дарения. Проводится процедура регистрации прав нового собственника и внесения изменений в параметры объекта недвижимости в Росреестре.
4. Переоформление собственника. После внесения изменений государственный служащий вносит имя нового владельца в документы о собственности. Об этом свидетельствует новая выписка из Единого государственного реестра юридических лиц.

Какие документы необходимы?

Оформить дарение квартиры можно при наличии заявления, паспортов участников сделки, выписки из ЕГРН, документа, подтверждающего право собственности на объект.

Паспорта дарителя и одаряемого

Прежде чем приступить к подписанию договора, нужно убедиться, что документы, удостоверяющие личность, в порядке. Первый документ, удостоверяющий личность, выдается в 14 лет, а меняется в 20 и 45 лет. Если документ не заменить, он становится недействительным и не может быть использован для совершения сделок. Государство дает 30 дней на оформление нового документа.

В паспорте не должно быть никаких отметок, царапин или надписей, все страницы должны быть целыми.

Пpaвoycтaнaвливaющий дoкyмeнт

Документ, на основании которого даритель владеет имуществом, называется пpaвoycтaнaвливaющим. Это может быть:

• договор купли-продажи, дарения, обмена, пожизненной ренты с иждивением;
• свидетельство о праве на наследство;
• судебное решение;
• договор о передаче права собственности на квартиру в объекте недвижимости;
• договор долевого участия в строительстве.

Пpaвoyдocтoвepяющий дoкyмeнт

Подтверждает, что даритель должным образом зарегистрировал свои права собственности. Если право собственности было зарегистрировано до января 1999 года, на правоустанавливающем документе должен стоять большой штамп БТИ и круглая печать. В то время собственность была зарегистрирована в Бюро инвентаризации.

Если право собственности было зарегистрировано с января 1999 по июль 2016 года, у дарителя будет Свидетельство о государственной регистрации права.

С июля 2016 года больше нет отдельного документа, подтверждающего регистрацию. Это подтверждается выпиской из Единого реестра прав. Она имеет срок действия: один месяц с момента выдачи. Его можно получить в МФЦ или на сайте.

Если заключается договор дарения в простой письменной форме и сразу же подается в Росреестр для регистрации перехода прав, выписка не нужна. Регистратор получит всю информацию непосредственно из реестра. Если договор будет заверяться через нотариуса, нужно получить выписку непосредственно перед посещением нотариуса.

Нотариально заверенное согласие супруга

Если имущество было приобретено в период брака, необходимо получить согласие супруга на дарение совместно нажитого имущества. Если планируется просто подписание договора в письменном виде, нужно предварительно заверить согласие у нотариуса.

Кадастровый и технический паспорт

Если недвижимость была приобретена в то время, когда Росреестра еще не существовало — нужно будет заказать кадастровый и технический паспорта в кадастровой палате и БТИ. Если сделка оформлялась через Росреестр, информация уже есть в системе и паспорта не понадобятся.

Справка об отсутствии арестов и запретов

Если право собственности регистрировалось до 1999 года, потребуется справка об отсутствии залогов и обременений. Это не всегда входит в список документов, необходимых для регистрации перехода права собственности, но на практике подавляющее большинство владельцев недвижимости не зарегистрируются без этого документа. Кроме того, нотариус не заверит договор без этого документа.

Что должно быть прописано в договоре?

Порядок заключения договора дарения недвижимого имущества установлен несколькими федеральными законами. Статьи 572-582 Гражданского кодекса РФ занимают центральное место в договоре дарения. Регламент содержит принципы договора, определяет его существенные условия и критерии действительности.

Одаряемый может сделать заявление об отказе от договора. Это можно сделать до передачи имущества. Если договор был составлен у нотариуса, отказ также необходимо заверить. При этом лицо, расторгающее сделку, обязано возместить дарителю понесенные убытки (ст. 573 ГК РФ). Сюда входят расходы на подготовку документов, подготовку помещения к передаче и понесенные гонорары.

Даритель также несет ответственность. Он должен полностью возместить ущерб, причиненный намеренным сокрытием информации о недостатках имущества. Соответствующее правило закреплено в статье 580 Гражданского кодекса Российской Федерации.

ФИО и паспортные данные

В договоре нужно указать:

• фамилию, имя и отчество участников сделки;
• пол сторон;
• серию, номера и дату выдачи паспортов;
• наименование органа, выдавшего документ;
• код подразделения;
• адрес регистрации.

Полное описание объекта

Описание объекта должно соответствовать реестру: «квартира», «жилой дом», «жилое строение», «помещение». Также следует указать площадь, кадастровый номер и адрес объекта.

Документ-основание

Следует указать, на каком основании даритель владеет имуществом, где и когда оно было зарегистрировано.

Например, таким образом: «Выделенная квартира принадлежит Дарителю на основании договора купли-продажи от 18 декабря 1997 года, удостоверенного Ивановым Т.П., нотариусом Вологодского нотариального округа. Вологда, в реестре № 10-65, зарегистрирован в Вологодском бюро технической инвентаризации 18 декабря 1997 года Вологда 18 декабря 1997 года в реестровой книге № 11, стр. 5».

Или таким образом: «Отчуждаемая квартира принадлежит Дарителю на основании Договора об участии в строительстве квартиры № 64 от 17 августа 2004 года, Акта приема-передачи от 12 августа 2008 года, протокола регистрации № 23-23/028-23/001/609/2008—8001/2 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 29 августа 2008 года, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права № АА 105101, выданным 31 августа 2008 года Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю».

Что еще может быть включено в договор?

Можно написать условие, что подаренное имущество будет возвращено дарителю, если даритель переживет одаряемого. Такое положение установлено статьей 4 статьи 578 Гражданского кодекса Российской Федерации. Это условие будет работать только в том случае, если оно записано.

Подписание договора

Договор дарения, заверенный нотариусом, должен быть подписан в его присутствии. Однако даже простую письменную форму лучше не подписывать заранее, а подписать ее непосредственно при подаче документов на регистрацию в присутствии сотрудника, принимающего пакет.

Сроки регистрации дарения

Государство установило правила относительно предельного срока регистрации договора дарения. Стандартный срок составляет от 7 до 10 дней. Все зависит от того, где и как было подано заявление: в МФЦ, непосредственно в Росреестре или онлайн.

Расходы на оформление дарения

Договор дарения может быть заключен в письменной форме или заверен нотариально. Обязательное нотариальное заверение не требуется, но если стороны выберут его, им придется заплатить 0,5% от кадастровой стоимости недвижимости, но не менее 300 рублей и не более 20 000 рублей. Кроме того, нужно будет заплатить за техническую работу — составление договора и копирование документов.

В случае дарения доли в недвижимости избежать визита к нотариусу не получится. Любое распоряжение правом собственности на доли в общем имуществе может быть осуществлено только нотариусом.

Если в дальнейшем новый собственник захочет продать недвижимость за деньги от ипотеки, то при оформлении дарственной в простой письменной форме могут возникнуть сложности. Некоторые банки не любят такие документы.

Налоги

Имущество, полученное в дар, облагается налогом на доходы физических лиц по ставке 13% от кадастровой стоимости. Для налоговых нерезидентов ставка налога увеличивается до 30% (статья 214 (10) Налогового постановления, письмо Министерства финансов от 28.04.2020 № 03-04-05/34402). Однако Налоговый кодекс РФ в статье 217, пункт 18.1 предусматривает исключение. Если даритель и получатель являются близкими родственниками или членами семьи, они освобождаются от уплаты налога.

Под близкими родственниками и членами семьи Семейный кодекс понимает супругов, родителей и детей, включая усыновителей и усыновленных детей, дедушек, бабушек и внуков, полнородных и неполнородных братьев и сестер, имеющих общих отца или мать, братьев и сестер. Тети, дяди и племянники больше не входят в этот список.

Кто должен платить налог?

В случае дарения недвижимости доход получает одаряемый, следовательно, налоговые обязательства ложатся на него (даритель не должен платить налог, поскольку он дарит недвижимость, не получая ничего взамен).

Какие «подарки» не облагаются налогом?

Согласно российскому законодательству, не за все подарки нужно выплачивать налог:

1. Деньги. Если человек получает в подарок деньги, государство не имеет права взимать налог.
2. Предмет не из списка. Если человек получил предмет, который не подпадает ни под одну из категорий облагаемых налогом подарков, ему можно не беспокоиться об уплате налогов.
3. «Презенты» от родственников. Не нужно платить налог на дарение квартиры между близкими родственниками.

Можно ли освободиться от налога, если дарение происходит между сожителями?

Налоговая служба допускает освобождение от НДФЛ даже в том случае, если даритель и получатель не являются родственниками друг другу, но есть решение суда, по которому они считаются членами одной семьи (Письмо Минфина от 29.01.2018 № 03-04-05/4896).

Семейное право считает членами семьи лиц, которые проживают вместе, ведут общее хозяйство и состоят в родстве или кровосмешении (в силу брака).

Поэтому, если суд условно считает тещу и зятя членами одной семьи, ФНС не может начислить им НДФЛ за дарение имущества. К сожалению, это не относится к сожителям, поскольку в отсутствие официальной регистрации брака они не являются родственниками с юридической точки зрения. Поэтому они должны будут заплатить налог.

Сроки уплаты налога?

Документ о декларировании дохода необходимо отправить до 30 апреля следующего года. А заплатить пошлину до 15 июля того же года. Проще говоря, если квартиру подарили в 2022 году, декларацию 3-НДФЛ нужно отправить до конца апреля 2023 года и в течение двух с половиной месяцев оплатить налог.

Как заплатить налог при дарении?

Прежде всего, необходимо завершить сделку дарения и составить договор. После сдачи документов и получения ключей необходимо приступить к оформлению налоговой декларации. Чтобы вернуть государству 13% налога, необходимо подать в налоговую инспекцию декларацию 3НДФЛ. Форму можно найти на сайте ФНС. Следующим шагом является подача декларации в налоговую инспекцию по месту жительства. Это можно сделать, посетив инспекторов лично или отправив документы по почте.

Вместе с декларацией необходимо предоставить паспорт, договор дарения и документ, подтверждающий право собственности на недвижимость (выписку из ЕГРН). Их можно получить как в бумажном, так и в электронном виде. Оба варианта имеют юридическую силу.

Что произойдет, если своевременно не заплатить налог?

Если человек не подаст декларацию в срок, он будет оштрафован. За каждый месяц просрочки на нарушителя налагается штраф в размере 5% от суммы налога. Однако этот штраф не может превышать 30% от общей суммы.

Государственная пошлина

После заключения ДД одаряемому нужно обратиться в МФЦ или Росреестр для оплаты госпошлины. Размер зависит от типа недвижимости. Если подарен земельный участок, перечисляется 350 руб. В остальных случаях физические лица платят 2 000 рублей, юридические — 22 000 руб.

Сроки действия дарственной

Фактически, дарение не ограничено во времени. Однако может пройти год или даже три года, прежде чем оно будет полностью зарегистрировано дарителем.

Можно ли оспорить дарственную и как это сделать?

Если человек не согласен с тем, как распорядился своим имуществом его родственник, он может оспорить дарение в суде. Однако для этого должна быть веская причина. Например, если:

• договор дарения был заключен под давлением или угрозой покушения на жизнь дарителя или его родственников;
• дар был получен обманным путем, и этот факт можно доказать;
• даритель является физически или психически недееспособным и т.д.

Может ли даритель отказаться от дарения

Даритель может отказаться от исполнения обязательств по договору дарения и передачи квартиры или ее доли и соответствующих прав на имущество согласно ДДУ в строительстве, если после совершения сделки произошло существенное ухудшение здоровья, материального или семейного положения дарителя, которое не позволяет осуществить данные обязательства без снижения уровня жизни. Это особенно актуально в жилищных вопросах, к примеру, если даритель, который обещал передать ближайшему родственнику жилплощадь и переехать в другой регион, из-за ухудшения здоровья и наступления иных обстоятельств вынужден остаться.

П. Статья 578 (1) Гражданского кодекса позволяет дарителю отказаться от сделки по законным причинам. Дарение может быть аннулировано, если одаряемый совершает покушение на жизнь дарителя или его родственников. Если умышленное действие одаряемого привело к смерти дарителя, наследники пострадавшей стороны могут обратиться в суд для отмены дарения.

Можно ли отказаться от дара?

Одаряемый имеет право отказаться от получения дара в любое время, расторгнув договор в одностороннем порядке. Если дарственная составлена в письменной форме, то отказ аналогично должен быть оформлен в письменном виде. Отказ от принятия дара также как и регистрация дарственной в соответствии должен быть зарегистрирован уполномоченным органом.

Отмена пожертвования

В договоре может быть предусмотрено, что пожертвование будет отменено, если даритель не доживет до глубокой старости. В таком случае одаряемый должен вернуть подарок, включая квартиру, при условии, что она сохранилась в натуре до момента отмены дарения. Редки случаи, когда квартира не сохранилась, но в ней могут быть произведены значительные изменения или перепланировка.