Как сделать перепланировку нежилого помещения: согласование и важные моменты

Перепланировка нежилого помещения

Не всегда планировка внутреннего пространства склада, торговой площади или офиса соответствует потребностям владельца либо арендатора, поэтому возникает мысль сделать ремонт. Что такое перепланировка нежилого помещения, законодательство определяет так: это любые виды работ, направленных на изменение размещения пространств, составляющих части общего. Речь может идти как об объединении или разделении, так об оптимизации коммуникационных систем под нужды конкретной фирмы или частного предпринимателя.

Подобные ремонтные работы предполагают тщательную подготовку, прежде всего, организационную и документальную, так как в большинстве случаев необходимо согласовать запланированные изменения в компетентных государственных органах. Далее мы расскажем, кто выдает разрешение на перепланировку нежилого помещения, какие бумаги могут потребоваться, и в какой последовательности необходимо действовать. Также вы узнаете, в каких ситуациях есть шанс обойтись без многочисленных формальностей.

Цели проведения перепланировки нежилого помещения

Переоборудование площадей, которые не предназначены для проживания, требуется чаще всего предпринимателям, под те или иные коммерческие нужды. Основная задача ремонта – добиться максимальной оптимизации условий использования площади с учетом специфики нового функционального назначения. Перепланировка нежилого помещения призвана сделать его более практичным, удобным и эстетически привлекательным (если в этом есть необходимость), не нарушая действующих строительных нормативов.

В отдельных случаях изменить планировку без нарушения российского законодательства невозможно:

• если это приведет к несоответствию нормам противопожарной безопасности;
• в случае риска деформации или разрушения стен и других конструктивных элементов несущего типа;
• при высокой вероятности ухудшения внешнего вида и целостности фасадных систем;
• когда изменения несут потенциальную угрозу жизни и здоровью людей, в том числе прохожих.

Варианты и цена перепланировки нежилого помещения

Инициатором переустройства может выступать как владелец, так и арендатор при согласии собственника. Сама по себе процедура длительная, затратная и трудоемкая, поэтому многие обращаются за помощью в специализированные компании, которые берут на себя подготовку документов, обращение в инстанции и получение завершающего акта. На стоимость согласования перепланировки нежилого помещения влияют его размеры, масштабы ремонта и степень его сложности, а также тип здания, в котором будут проводиться работы.

Ценовая политика фирм-помощников также отличается, например, есть фирмы, готовые помочь за 80-100 тыс. рублей (если речь идет об офисе 100 кв. м), а расценки других стартую от 120 тыс. рублей. Большую роль играет спектр предоставляемых услуг и населенный пункт, где вы собираетесь узаконивать переоборудование офиса, склада и т.д. Например, в мегаполисах, порядок цен выше на 15-20%, чем в небольших городах. Если после примерных подсчетов вы поймете, что ремонт вам не по карману, имеет смысл найти альтернативное место для размещения кафе, ресторана или офиса, где значительных изменений перед запуском бизнеса не потребуется.

Проще всего согласовать процесс перепланировки, если он находится в отдельно стоящем сооружении, а в жилых комплексах чаще всего переделывают квартиры на первом или подвальном этаже. В любом случае придется доказывать, что будущие изменения не станут причиной ухудшения санитарных и прочих норм. При обнаружении несоответствий нормативам поданные документы возвращают на доработку с описанием проблемных моментов.

Заниматься перепланировкой помещений в многоквартирном доме нельзя до переоформления их в нежилой фонд.

В зависимости от серьезности проводимых работ корректировка плана может осуществляться:

1. Без смены изначального практичного предназначения и коммуникационных систем.
2. Радикально – предполагает полное перепрофилирование, демонтаж трубопроводов и проводки с переносом на новое место и т.д.

Выделяют следующие виды перепланировки помещений нежилого типа, при которых необходима процедура согласования:

• демонтаж либо перемещение тамбуров и пролетов лестниц;
• установка кондиционеров с внешним типом крепления и рольставен;
• устройство напольной стяжки или других систем, способных перегрузить перекрытия и фундамент;
• деинсталляция и монтаж дверных либо оконных конструкций в наружных стенах зданий, а также корректировка высоты и ширины межквартирных проемов;
• застекление балконов, лоджий любых размеров;
• перемещение туалетов и ванных;
• обустройство новых систем водо- , тепло- и газоснабжения и ликвидация старых;
• подключение оборудования, которое приведет к значительному росту потребления воды, электричества и газа за счет установки дополнительных труб и кабелей;
• монтаж не предусмотренных изначальным планом перегородок и стен, способных изменить нагрузку на основание здания.

Какие нужны документы для согласования перепланировки нежилого помещения и начала ремонта?

Перечень бумаг определяется в индивидуальном порядке, исходя из типа работ, расположения недвижимости и ряда других факторов. Обязательно будут нужны поэтажный и ситуационный план, документ, подтверждающий право собственности на объект, соглашение о купле-продаже или аренде, официальная выписка из технического паспорта, а также паспорт заявителя (от его имени будет подаваться заявление в компетентный орган).

Не обойтись также без проектной документации, подготовка которой предполагает комплексное исследование объекта и составление экспертного заключения. Его имеют право выдавать только архитекторы с соответствующим допуском.

Инстанции, в которые нужно обращаться при узаконивании перепланировки нежилого помещения

Орган, куда предстоит подавать заявление, определяется тем, где находится недвижимость:

1. Если в здании жилого типа, значит, нужно получить в письменной форме согласие собственников всех квартир, а потом писать заявление в жилищную инспекцию.
2. Если в нежилом сооружении, которое построено отдельно, то согласовывать предстоит в БТИ.

В обоих случаях придется также обращаться в управляющую компанию, Роспотребнадзор, территориальные органы, контролирующие обеспечение населения газом, электричеством, водой, ГУП ГлавАПУ и ДЭЗ.

Основные этапы согласования

Законодательством установлены не только требования к технической части, но и определенный порядок перепланировки нежилых помещений. Чтобы начать ремонт, нужно:

• проанализировать возможность изменения изначального плана;
• подготовить документы, перечисленные выше;
• провести обмеры объекта;
• сделать техническое заключение, подтверждающее возможность ремонтных работ;
• составить проект с учетом правил оформления каждого раздела;
• получить одобрение собственника (для арендатора);
• подать заявления и согласовать проектную документацию в соответствующих госслужбах;
• оформить разрешение на перепланировку нежилого помещения и акт о завершенном переустройстве;
• провести инвентаризацию недвижимости и обновить данные в технических бумагах БТИ;
• составить новый техплан и закрепить изменения в ЕГРН.

Когда согласование перепланировки нежилого помещения не нужно?

Избежать бумажной волокиты, дополнительных затрат времени и сил при выполнении ремонта получится, если в рамках перепланировки не предполагается:

• существенное изменение веса стен, пола и перегородок;
• ликвидация, смена расположения или монтаж сантехники;
• корректировки экстерьера здания;
• демонтаж старых или инсталляция новых межкомнатных конструкций.

За не законную планировку Административным кодексом России предполагается наказание, поэтому даже если по каким-то причинам ремонтные работы проведены без разрешительных бумаг, согласовать перепланировку все равно нужно. Отсутствие официального одобрения не позволит в будущем легально осуществлять любые сделки с недвижимостью. Сначала придется все узаконить, а только потом – продавать, передавать в дар, обменивать или оформлять как наследство.