Квартира с обременением: какие существуют риски?

Если квартира с обременением, риски могут быть самые разные. Наличие обременения на продаваемой квартире означает присутствие юридических прав на нее со стороны третьих лиц. В некоторых случаях при перерегистрации права собственности обременение переходит на нового владельца, а в некоторых сама регистрация на нового собственника невозможна до снятия обременения.

Виды обременений квартиры

• Ипотека
• Аренда (наем)
• Рента
• Арест
• Доверительное управление
• Сервитут
• Опека
• Аварийное жилье
• Памятники истории и культуры

Ипотека

При оформлении ипотечного кредита в банке оформляется договор об ипотеке и оформляется закладная на квартиру. На основании закладной банк регистрирует обременение на квартиру в виде ипотеки.

В случае, если квартира находится в ипотеке, проверить наличие данного обременения не составляет большого труда. Достаточно заказать выписку об имеющихся обременениях объекта недвижимости в Росреестре.

Возможные риски.

Наличие ипотеки вещь достаточно прозрачная с юридической точки зрения. Снять ограничение может только владелец закладной, т.е. или банк или владелец после исполнения своих обязательств перед банком.

Основной риск заключается в передаче каких — либо денежных средств продавцу до свершения факта перехода права собственности на нового владельца. По разным причинам (отказ банка, изменение условий сделки, проблемы с Росреестром) сделка может не состояться и высока вероятность, что переданный аванс придется возвращать через суд в рамках гражданского судопроизводства. Поэтому все расчеты между сторонами сделки осуществлять или через банковскую ячейку, или через аккредитив.

Аренда (наем)

Договор найма заключается исключительно между физическими лицами. Между организациями или между организацией и физическим лицом заключается договор аренды.

Законодательство о регистрации недвижимого имущества (218-ФЗ) и судебная практика относят аренду к обременениям.

Договоры аренды (найма) могут быть:

• Краткосрочными. Заключаются на срок менее календарного года. Такие договора не подлежат государственной регистрации
• Долгосрочными заключаемые на срок более календарного года. Они подлежат обязательно госрегистрации, т.е. в выписке из ЕГРН будут указаны сведения о наличии долгосрочного договора аренды.

Однако, следует учитывать, что в случае подписания дополнительного соглашения к действующему договору аренды о продлении срока более чем на год, такой договор должен быть зарегистрирован.

Перед продажей собственник должен расторгнуть действующий договор и снять обременение или, по договоренности, с покупателем и арендатором перезаключить на нового собственника.

Возможные риски.

Основным риском может быть ситуация, когда продавец не известил покупателя о наличии краткосрочного договора аренды, что не мешает переходу права, но покупатель может получить в «наследство» проживающих в квартире людей. В любом случае квартира будет освобождена от арендаторов, но это может стоить лишних нервов, времени и даже дополнительных финансовых затрат.

Рента

Договор рента предусматривает передачу недвижимости в обмен на обязательства по финансовому обеспечению владельца до наступления смерти. Человек продолжает жить в квартире до конца своих дней и получает финансовые выплаты, а также, если это оговорено договором, получает необходимый уход. Квартира переходит в собственность к плательщику ренты только после наступления смерти собственника. Продажа квартиры без заверенного согласия до прекращения действия договора ренты невозможна.

Договор ренты обременяет квартиру правом залога на нее для гарантии выплаты ренты. Залог гарантирует исполнение прав получателя ренты в случае нарушения обязательств по договору. Компенсации могут происходить из стоимости заложенного имущества. Кроме того, залог обязует плательщика ренты, у которого находится имущество, гарантировать сохранение квартиры в надлежащем виде.

Возможные риски.

• Покупка квартиры в данном случае относится к достаточно высокорискованным сделкам.
• Квартира с рентой может быть продана только в одном из следующих случаев:
• Смерть получателя ренты.
• С взаимного согласия сторон договор ренты переводится на другого человека.
• Покупатель выкупает ренту.

Основными рисками являются:

• Возможные претензии наследников, что может привести к признанию сделки незаконной. Существует вероятность потерять все вложенные в покупку деньги.
• Недобросовестность получателя ренты.
• Оспаривание сделки в связи с признанной недееспособностью рантье.
• Признание сделки, совершенной под давлением.

Арест

Наложение ареста на имущество заключается в запрете собственнику совершать любые юридически значимые действия по квартире, в том числе запрещается и ее продажа.

Арест может быть наложен в следующих вариантах:

1. В рамках возбужденного исполнительного производства. Своим постановлением судебный пристав – исполнитель накладывает арест в качестве обеспечительной меры. В случае, если для должника квартира не является единственным местом проживания, она может быть реализована через аукцион.
2. В рамках уголовного дела. Органы следствия через суд могут наложить арест на квартиру, если имеется гражданский иск в рамках уголовного дела по возмещению ущерба, причиненного преступными действиями.
3. В рамках гражданского судопроизводства. Может быть наложено в ходе разбирательства по бракоразводным делам, долговым обязательствам, делам по наследству для избегания реализации различных мошеннических схем реализации имущества.

Возможные риски.

Риск покупки квартиры с наложенным арестом минимален, так как сведения о наложенном ограничении прав отображаются в Росреестре и поэтому регистрация сделки невозможна. Но лучше максимально обезопасить себя и заказать выписку максимально близко к дате совершения сделки.

Доверительное управление

Хозяйственное управление квартирой может быть поручено управляющему по договору доверительного управления. Управляющему позволено заниматься всеми вопросами, связанными с эксплуатацией, сдачей квартиры в наем и т.д., но право собственности остается за владельцем.

Возможные риски.

Риски отсутствуют, так как при регистрации нового собственника данное обременение автоматически снимается и теряет юридическую силу.

Сервитут

С данным видом обременения квартиры можно столкнуться при покупке квартиры в коммуналке. Чтобы все жильцы имели доступ до мест общего пользования и своих комнат на проходную комнату может быть наложен сервитут, то есть обязанность собственника обеспечить беспрепятственный проход.

Возможные риски.

Сервитут не является основанием для отказа в регистрации права собственности. Его наличие легко проверить, получив выписку. Приобретая квартиру с сервитутом лучше четко понять сущность обязательств, чтобы они не стали неприятным сюрпризом в будущем.

Oпeкa

Соблюдение прав несовершеннолетних детей строго контролируется государством. В случае, если на жилой площади прописаны несовершеннолетние дети, в обязательном порядке должно быть получено разрешение на продажу от органов опеки. И неважно являются они собственниками доли в квартире или просто прописаны в ней.

Основные риски.

Основным риском является возможность оспаривания законности осуществления сделки. Также возможны варианты потерять приобретенное жилье по причине того, что невозможно выписать малолетнего ребенка уже после перехода права собственности.

Наиболее оптимальным является ситуация, когда собственник выписал всех несовершеннолетних детей до выхода на сделку.

Aвapийнoe жильe

В случае, когда жилой дом признается аварийным и подлежит расселению муниципальные органы власти обеспечивают через органы регистрации запрет на совершение любых регистрационных действий с аварийным жильем.

Возможные риски.

Риск купить аварийное жилье равен практически нулю, из-за наличия зарегистрированного в Росреестре запрета на совершение регистрационных действий. Но это в случае, если дом официально признан аварийным.

Поэтому возможность нарваться на некондиционное жилье высок. Иногда пытаются приобрести квартиру в доме, который в перспективе будет признан аварийным. Это позволит в будущем получить квартиру в новом доме, но затянуться это может на долгие годы.

Памятники истории и культуры

Дома, являющиеся памятниками истории или культуры федерального, или регионального уровня, охраняются государством. Все объекты, относящиеся к культурному и историческому наследию, учитываются в специальном реестре. Проверить наличие дома в реестре можно на сайте специализированного ведомства.

Возможные риски.

На такие объекты действуют охранные обязательства, которые жестко регламентируют, что внутри или снаружи квартиры собственник не имеет права менять, реконструировать без согласования с органами по сохранению культурного наследия. Проблемой, например, может стать замена окон или невозможность установить кондиционер.

Абсолютное большинство обременений не составляет проблемы выявить, даже если собственник их и не озвучивал. Такие обременения как наличие ипотеки, договора ренты, ареста, долгосрочной аренды зарегистрированы в Росреестре. Достаточно заказать выписку в МФЦ.

Но много обременений на квартире, которые не подлежат обязательной регистрации и выявить которые иногда до определенного времени просто невозможно.

Поэтому покупка квартиры, особенно на вторичном рынке, является достаточно рискованным мероприятием. Минимизировать риски возможно только при полноценном юридическом анализе документов с привлечением специалистов.