Оформление купли-продажи дома с земельным участком: документы, процедура

Продать дом сложнее, чем квартиру. В России дом нельзя продать отдельно от земельного участка, на котором он стоит. Таким образом к сделке добавляется еще один объект — земля. Поэтому для продажи нужно больше документов. На цену дома влияет расположение, площадь участка, техническое оснащение, качество отделки и прочее. При покупке важна и степень завершенности стройки. Все эти нюансы стоит учитывать при поиске покупателей и оформлении купли-продажи дома с земельным участком.

Выбор способа продажи

---

Перед тем как приступить к поиску покупателей и собирать необходимые документы, нужно для себя решить, кто именно будет заниматься перепродажей недвижимости. Тут есть 2 варианта:

• нанять риелтора;
• заняться продажей самому.

Поручать продажу земли с домом риелтору выгодно, если реализовать имущество нужно срочно, или человек боится стать жертвой аферистов. В таком случае придется заплатить довольно большую сумму агентству, но за это они сделают всю работу (найдут покупателя, помогут подготовить необходимый пакет документов, произведут точную оценку имущества и т.д.).

Если хочется заняться продажей самостоятельно, то вполне реально найти потенциального покупателя без посторонней помощи.

Оценка имущества

---

Для поиска покупателей необходимо составить объявление, в котором придется указать стоимость продаваемой недвижимости. То есть необходимо оценить землю и дом. Установить цену можно самостоятельно, или воспользоваться услугами оценщика.

Установить цену можно и самостоятельно. Для этого необходимо проанализировать рынок недвижимости, просмотрев все газеты и журналы города и посетив специализированные сайты. На основании имеющихся объявлений можно установить цену на имущество.

На формирование цены влияют следующие факторы:

• географическое расположение продаваемой недвижимости;
• состояние дома, его этажность, подведенные коммуникации (газ, вода и т.д.);
• удаленность от населенного пункта (или центра города);
• имеющаяся инфраструктура;
• наличие дополнительных построек (сараи, бани и т.д.);
• экологические особенности, наличие вблизи живописных пейзажей;
• удаленность от проезжей части и т.д.

Поиск покупателя

---

Чтобы быстрее найти покупателей, нужно сделать так, чтобы о предложении узнало максимальное количество людей. Самым действенным способом является реклама через интернет-ресурсы. Нужно разместить объявление на специализированных сайтах. Помимо этого, можно расклеить объявления в районе, где продается недвижимость, или раздавать листовки.

Также нужно рассказать о продаже всем знакомым, друзьям, соседям и родственникам. Иногда «сарафанное радио» работает лучше интернета.

Приглашение покупателя на просмотр и проведение переговоров

---

Когда позвонит потенциальный покупатель и будет интересоваться продаваемой недвижимостью, нужно пригласить его на просмотр. Но перед тем как показывать недвижимость, следует навести порядок внутри дома и убрать участок вокруг него, вывезите мусор, вынесите хлам, снесите ветхие строения.

Во время переговоров нужно быть дружелюбным, тактичным и ненавязчивым. Важно продемонстрировать все достоинства продаваемой недвижимости, вскользь упоминая о недостатках.

Оформление предварительных договоренностей и передача задатка

---

Покупка дома с земельным участком не происходит в один день! Поэтому на период подготовки к заключению договора купли-продажи, оформляется договор о намерениях совершить сделку — предварительный договор купли-продажи. Все устные договоренности понимаются сторонами сделки по-своему, забываются, или даже искажаются.В результате, уже через несколько дней, начинаются разногласия и даже «выяснение отношений»!

Лучше записать на бумаге все условия сделки, да еще обеспечить их выполнение приемом-передачей задатка в размере 3-5-10 % от согласованной цены дома и земельного участка.

Нужно обязательно прописать в предварительном договоре купли-продажи не только цену дома и земельного участка, но и порядок расчетов. По жилым объектам недвижимости можно получить налоговый вычет(возврат ранее уплаченного подоходного налога) в размере 260 000 рублей с каждого приобретателя жилого помещения (уточняю с суммы цены в 2 000 000 рублей — возврат 260 000 рублей). И если цену жилого дома отдельно не прописать, налоговая откажет в таком возврате!

Так же это может быть актуальным для оптимизации налогов с продажи, если такие возникают. Налогооблагаемая база может быть уменьшена по жилому дому на 1 000 000 рублей, а по земельному участку только на 250 000 рублей.

Процедура сбора документов

---

По закону для оформления сделки нужен только договор. Но покупатели требуют определённый пакет документов, чтобы убедиться в юридической чистоте перехода права собственности.

Продавцу потребуются:

1. Выписки из ЕГРН. Документы оформляются в Росреестре за 3 рабочих дня. Бумажная версия стоит 750 рублей за экземпляр, электронная 300 рублей.
2. Кадастровый паспорт.
3. Документ, подтверждающий переход права собственности.
4. Межевой план. Требуется, если у покупателя есть сомнения относительно расположения границ участка. 500 рублей стоит электронный план, 1500 – на бумаге.
5. Технический паспорт на дом. Оформляется в БТИ за 5 рабочих дней. Стоимость – около 1200 рублей.
6. Справка из ПНД о том, что человек психически здоров. Выдаётся после приёма врача, стоит до 1000 рублей.
7. Справка об отсутствии долгов за потреблённые коммунальные услуги.

Обязательные документы

Их нужно принести в МФЦ или Регистрационную палату в день сделки. Они общие на дом и участок. Без них переход права на покупателей не произойдет. Какие документы нужны обязательно:

1. Договор купли-продажи дома и участка. На основании п. 2 ст. 54 Федерального закона N 218-ФЗ, если есть несовершеннолетние или недееспособные собственники (продавцы), договор купли-продажи требуется в нотариальной форме. В этом случае нужно обратиться к нотариусу, чтобы он составил и удостоверил договор. Если все продавцы взрослые и дееспособные, договор подойдет в простой форме.
2. Паспорта всех собственников (продавцов). Нужны оригиналы и копии. От продавцов младше 14 лет требуется свидетельство о рождении и паспорт одного из родителей (или опекуна), потому что родитель будет подписывать договор купли-продажи вместо ребенка — ст. 28 ГК РФ. Продавец старше 14 лет сам подписывает договор и остальные документы + подпись ставит один из родителей в качестве согласия на сделку — ст. 26 ГК РФ.
3. Разрешение органов опеки и попечительства (оригинал и копию). На продажу любой недвижимости, в которые есть несовершеннолетние или недееспособные собственники, нужно обязательно получить разрешение от органов опеки и попечительства — п. 1 ст. 21 Федерального закона от 24.04.2008 N 48-ФЗ.
4. Свидетельство о браке или разводе. Только если у собственника право собственности оформлено на одну фамилию, а в паспорте сейчас другая фамилия.
5. Нотариальное согласие супруга на продажу. Доходы в семье, а значит и расходы, считаются общими — ст. 34 СК РФ. Поэтому согласие потребуется, если недвижимость куплена в браке, но оформлена только на одного из супругов или дом построен супругами в браке, но оформлен только на одного из них. В обоих ситуациях недвижимость все равно считается совместно нажитым имуществом обоих супругов. Тоже самое касается когда супруги развелись, но не разделили недвижимость по закону. Совместная собственность при разводе не прекращается, а бывшие супруги становятся участниками совместной собственности — п. 1 ст. 256 ГК РФ.
6. Нотариальная доверенность. Если вместо собственника будет доверенное лицо, от него нужна нотариальная доверенность и паспорт. Паспорт доверителя подавать необязательно.

Дополнительные документы

Эти документы не нужно подавать при регистрации сделки, потому что вернут обратно. Они могут понадобится покупателю, его ипотечному банку или ПФР (при мат.капитале) для проверки покупаемого дома и участка:

1. Документ, подтверждающий регистрацию право собственности на дом и участок. Требуют все покупатели. К таким документам относится свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах.
2. Правоустанавливающий документ на дом и участок. Требуют все покупатели. Это документ, на основании которого возникло права собственности. Например, если дом с участком были куплены — это договор купли-продажи, получены в наследство — свидетельство о наследстве. Также это может быть договор дарения, распоряжение о предоставлении участка, судебное решение, тех.план с декларацией на дом и так далее.
3. Технический паспорт. Нужен покупателям с ипотекой или мат.капиталом, точнее их банку или ПФР. Покупатели без ипотеки и субсидий обычно вместо технического паспорта требует показать технический план, но иногда могут потребовать и оба документа.
4. Технический план на дом. Покупатель будет сравнивать расположение дома на участке, его площадь, планировку с данными, которая указаны в тех.плане.
5. Документ о проверке границ участка. Главное требование у покупателей к участку — ему должны были сделать межевание для установления его границ. Инструкция с картинками — как проверить границы участка на кадастровой карте Росреестра.
6. Справка о наличии/отсутствии прописанных граждан. Ипотечные банки и ПФР данную справку не требуют и им все равно, что в доме кто-либо прописан. Справка нужна прежде всего покупателю. Ее называют справкой по форме 9, о зарегистрированных лицах, о составе семьи или выписка из домовой книги. Получить ее может один из собственников в паспортом столе или МФЦ, приложив домовую книгу. Если домовой книги нет, сначала придется там же ее завести. Справку и книгу затем передаем покупателю.
7. Справка о наличии или отсутствии задолженности по коммунальным платежам. Обычно покупатели до сделки требуют оплатить все долги за «коммуналку». В квитанциях по оплате хоть и отображаются долги, лучше получить отдельные справки из бухгалтерии каждой обслуживающей организации, потому что там еще раз все перепроверят. Собрать справки может любой из собственников, выдаются бесплатно. Сколько приходит квитанций, столько справок и должно быть. В каждой квитанции есть номер телефона и адрес для обращений. Единой формы документов нет, везде она своя. Главное, чтобы были с печатью.
8. Справки из психоневрологического и наркологического диспансера. В них указывают состоит ли гражданин у них на учете. Сами покупатели редко требуют такие справки — только если продавец иногда не совсем себя адекватно ведет или видно, что он пьющий. Если покупатели с ипотекой, их банк может потребовать справку из психоневрологического диспансера от пожилых продавцов. Например, банк ВТБ требует от продавцов старше 65 лет.

Как правильно составить соглашение

Существует несколько способов составления бумаги:

• самостоятельно, используя готовый шаблон и рекомендации;
• через риелтора;
• с помощью юриста (нотариуса).

В соглашении должна присутствовать следующие положения:

• информация о продавце и покупателе (Ф.И.О., дата рождения, место проживания, серия и номер паспорта, дата и орган выдачи);
• предмет сделки – продавец передаёт участок и дом и право собственности на него, а покупатель принимает и оплачивает;
• описание дома – площадь, в том числе жилая, этажность, адрес, кадастровый номер, иная важная информация (количество входов, наличие мебели внутри и т.д.);
• описание участка – площадь, категория земель, вид разрешённого использования, адрес, кадастровый номер;
• информация об отсутствии обременений на недвижимость (не заложена, не сдана в аренду, право собственности на неё не оспаривается в суде);
• цена недвижимости;
• порядок расчётов – одним платежом или несколькими, до передачи имущества или после, наличными или банковским переводом;
• процедура передачи участка и дома (в какой срок, используется ли при этом акт приёма-передачи);
• утверждение, что право собственности переходит только после государственной регистрации сделки;
• возложение обязанности по регистрации сделки на одну из сторон;
• меры ответственности (компенсация убытков, выплата пени за просрочку оплаты или несвоевременную передачу имущества);
• заключительные положения (процедура разрешения разногласий, порядок изменения и расторжения договора и т.д.);
• подписи сторон, Ф.И.О., банковские реквизиты, если они требуются.

Стороны по своему желанию могут добавить различные права и обязанности, установить особые меры ответственности и т.д.

Наименование	Ссылка
Образец договора купли-продажи земельного участка с домом	Ссылка для скачивания

Оформление сделки купли-продажи

---

Обе стороны (настоящий и будущий владелец имущества) должны составить и подписать договор купли-продажи. Это основной документ сделки. Составляется в трех экземплярах:

• 1-й остается у продавца;
• 2-й отдается покупателю;
• 3-й передается в Росреестр.

Его можно заключить как у нотариуса, так и у любого юриста или без их участия.

Договор должен содержать следующие пункты:

• наименование документа;
• место и дата его заключения;
• перечень всех объектов, которые охватывает договор;
• сумма сделки, т.е. цена дома и участка;
• другие условия сделки.

Составление акта передачи

---

Передача имущества может быть зафиксирована в акте передачи. Это необязательный документ поэтому может быть составлен в произвольной форме.

Регистрация права собственности на дом с земельным участком

---

Заключение договора купли-продажи(ДКП) сторонами сделки — это очень важный и ключевой ее момент. Ведь ДКП вступает в законную силу после его подписания или удостоверения нотариусом (если этого требует закон). Сроки подачи подписанного ДКП в Росреестр в законе не прописаны. Можно это сделать и в другой день., но не стоит затягивать с этой процедурой.

Если ДКП составлен в простой письменной форме, то продавец должен подать в Росреестр заявление о государственной регистрации перехода прав собственности на дом и земельный участок, подписав его самостоятельно или в лице представителя по нотариальной доверенности.

Заявления в Росреестр формирует в рабочей программе делопроизводитель (приемщик документов) МФЦ. Продавцу нужно только тщательно его проверить и подписать. Если продавец уклоняется от подачи заявления о переходе права собственности, покупателю придется обратиться в суд. В качестве защиты своего права собственности можно наложить запрет на регистрационные действия на этот объект недвижимости, если есть риск недобросовестного поведения продавца и двойной продажи объекта недвижимости.

В случае оформления нотариального ДКП, у нотариуса есть обязанность подать документы в Росреестр для регистрации перехода прав к покупателю в электронном виде ( конечно если стороны сделки согласны на это — выписка из ЕГРН подтверждающая внесение в реестр сведений о новом правообладателе придет в электронном виде, на электронную почту).

Сроки регистрации

---

Регистрация перехода права на дом с земельным участком на основании:

• ДКП в простой письменной форме — 10-12 дней( при подаче через МФЦ);
• нотариального ДКП — 3 дня, при подаче документов нотариусом в электронном виде — на следующий рабочий день.

Сколько стоит оформление

---

За сбор документов продавец заплатит от 600 рублей до 2500 рублей. Стоимость регистрации сделки составляет 2000 рублей. За сбор документов, касающихся недвижимости и личности продавца, отвечает собственник. Покупатель обращается в Росреестр и оплачивает госпошлину из своих средств.

Чтo пpoвepить, ecли peшили кyпить чacтный дoм

---

Чтобы в будущем избежать проблем с домом нужно:

1. Убeдитьcя, чтo кoммyникaции нe тoлькo пoдвeдeны к дoмy, нo и пpaвильнo oфopмлeны. Нa любyю тpyбy нужно попросить пpoeкт и иcпoлнитeльнyю дoкyмeнтaцию. Нa любoe oбopyдoвaниe — пacпopт. Eщe нyжeн aкт ввoдa в экcплyaтaцию, ecли пocтaвили cлoжнoe oбopyдoвaниe: нaпpимep, гaзoвый кoтeл. Bce эти дoкyмeнты пpигoдятcя пpи peмoнтe или пpoклaдывaнии нoвыx ceтeй.
2. 3apaнee пpocчитaть peгyляpныe pacxoды, чтoбы избeжaть нeпpиятныx cюpпpизoв. Из cчeтoв зa ЖКУ и нaлoгoвoгo yвeдoмлeния cтaнyт видны тpaты нa кoммyнaлкy и eжeгoдныe нaлoги.
3. Пoзнaкoмитьcя c coceдями дo cдeлки. Xopoшo, ecли ecть вoзмoжнocть выяcнить, чтo этo зa люди, и в кaкиx c ними oтнoшeнияx пpoдaвeц дoмa. Нo чтoбы зacтpaxoвaтьcя oт зeмeльнoй тяжбы, лyчшe пoдcтpaxoвaтьcя и пoпpocить мeжeвoй плaн c aктoм coглacoвaния гpaниц.

Можно ли купить только землю

---

Судьба земли напрямую зависит от судьбы строения, которое на нём расположено. Статья 552 ГК РФ прямо запрещает передавать дом без надела. Специалист Росреестра откажется регистрировать подобную сделку.

Возможна ситуация, когда дом возведён на участке, предоставленном в аренду для индивидуального жилищного строительства. Тогда покупателю переходит право пользования землёй. Он будет обязан вносить арендную плату, а также получит возможность оформить землю в собственность в соответствии с законом.

Покупка недостроенного дома с земельным участком

---

Покупка земельного участка с недостроенным домом — особенная сделка. И здесь нужно разобраться со следующими моментами:

• поставлен объект незавершенного строительства (дом) на кадастровый учет или нет;
• зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства(дом) или нет.

Если право собственности на «незавершенку» оформлено, значит можно оформить покупку земельного участка с недостроенным домом по договору купли-продажи.

Возможные нюансы и подводные камни

---

В жилом доме могут быть прописаны несовершеннолетние. Прекратить регистрацию детей можно только с разрешения органа опеки и попечительства. Чтобы не решать данный вопрос в суде, следует попросить выписку с лицевого счёта. Продавец должен прекратить регистрацию всех лиц в помещении до дня его передачи покупателю.

Если дом продаётся с дополнительным оборудованием, например, с газовым котлом, сантехникой и т.д., нужно прописать это в договоре. Можно составить отдельное приложение, где будет перечислено всё имущество. Иначе продавец может указать, что он передал только само здание, а оставшееся имущество ему должны вернуть.

Последствия продажи дома без участка под ним

---

Несмотря на то что согласно Земельному Кодексу РФ нельзя продать жилое сооружение, без земельного участка на котором он располагается, существуют исключения. В 2-х случаях есть возможность продать только дом, согласно ст. 35 Земельного Кодекса РФ:

1. Если земля была изъята из оборота. Этот факт должен быть подтвержден документально.
2. Если продаваемая часть строения по каким-либо причинам не может быть выделена новому собственнику вместе с земельным участком.

В случае если дом был продан без участка, и он не попадает под действие ст. 35 ЗК РФ, тогда договор считается недействительным. Покупатель вправе составить исковое заявление и обратиться в суд.

Суд обяжет продавца перезаключить договор и передать земельный участок, в противном случае будет наложено обременение (арест) на землю. После чего ее нельзя будет продать, сдать, подарить и т.д.

Заключение

---

Договор купли-продажи дома с участком касается сразу 2-х объектов недвижимости. Каждый из них должен быть подробно описан. Остальные положения договора стандартны.

Стороны также могут составить отдельное приложение с перечнем дополнительно передаваемого имущества – вспомогательных зданий, мебели, нагревательного оборудования и т. д.