Правила оформления и образец договора безвозмездной аренды нежилого помещения

Нежилое помещение в аренду Советы юриста

Договор безвозмездного пользования нежилым помещением во многом схож с договором аренды, но все же имеет свои индивидуальные черты, связанные не только с безвозмездным характером. С одной стороны, спектр полномочия ссудополучателя уже, чем у арендатора. С другой стороны, ссудополучатель наделен законом дополнительными обязанностями по содержанию помещения. Для того, чтобы составить договор безвозмездного пользования нежилым помещением в Москве, обращайтесь к специалистам нашего портала. По доступной цене они оперативно помогут подготовить документ.

Люди в помещении
Содержание
  1. Предмет: что отдают в пользование
  2. Между кем можно заключить
  3. Когда применяется договор безвозмездного пользования нежилым помещением
  4. Если собственник физическое лицо
  5. Наймодатель юридическое лицо
  6. Какие потребуются документы
  7. Кто может отдать недвижимость в бесплатное пользование
  8. Как определить стоимость безвозмездно переданного имущества
  9. Нужна ли регистрация
  10. Налоги и налоговые риски
  11. Налоги ссудодателя
  12. Налоги ссудополучателя
  13. Преимущества и последствия
  14. Содержание договора
  15. Предмет договора
  16. Обязанности сторон
  17. Ответственность сторон
  18. Риск случайной гибели или случайного повреждения имущества помещения
  19. Отказ от настоящего договора и его досрочное расторжение
  20. Изменение сторон в настоящем договоре и прекращение его действия.
  21. Форс-мажор
  22. Разрешение споров
  23. Заключительные положения
  24. Юридические адреса и банковские реквизиты сторон
  25. Подписи сторон
  26. Типовой договор безвозмездной аренды нежилого помещения

Предмет: что отдают в пользование


Обязанность ссудодателя — передать вещь бесплатно и на время. Обязанность ссудополучателя — вернуть ее в целости с учетом износа. В предмете расписывают характеристики имущества. Иначе договора как бы нет, и люди ничего не должны друг другу — ст. ст. 689, 607 ГК РФ.

Между кем можно заключить


ДБПНП может оформляться между владельцем нежилого здания и арендатором. Представителями сторон могут быть, как физлица, так и организации или ИП. Законодательством РФ запрещено заключение такого договора между предприятием и физлицом, являющимся директором данной компании или учредителем.

Когда применяется договор безвозмездного пользования нежилым помещением

Использование имущества на бесплатной основе оформляется договором ссуды, который, впрочем, имеет много общего с договором аренды. В такой сделке стороны именуются как ссудодатель и ссудополучатель. Однако в рамках данного материала мы будем далее употреблять слово «аренда».

Передача ключей от недвижимости

Между юридическими лицами договор ссуды (безвозмездной аренды) применяется в тех случаях, когда предприятия тесно связаны между собой. А также часто имущество бесплатно предоставляется в пользование общественным организациям. Договор безвозмездного пользования используется и тогда, когда передаётся объект культурного наследия с целью его поддержания в надлежащем состоянии.

Важно прописать в договоре ответственность в случае наступления негативных ситуаций.

Если речь идёт о юридических лицах, то им запрещено передавать имущество безвозмездно учредителям (акционерам), а также гражданам, входящим в руководящий состав компании.

Например, нельзя заключить договор ссуды между предприятием и его директором (ч. 2 ст. 690 ГК РФ). Других же запретов в отношении бесплатной аренды для фирм законодательством не установлено.

Естественно, что вначале должна следовать преамбула, в которой указываются данные о собственнике и пользователе недвижимости. В предмете договора следует привести подробные характеристики помещения и срок, на который оно передаётся в пользование.

Хотя передача в безвозмездную аренду коммерческого помещения не предполагает взимания платы за пользование им, определённые затраты нанимателю (ссудополучателю) нести все же придётся.

Финансовые затраты

Так, арендатора могут обязать за свой счет:

  • поддерживать занимаемый объект недвижимости в надлежащем состоянии;
  • осуществлять текущий ремонт;
  • нести или компенсировать арендодателю все эксплуатационные расходы.

Все указанные пункты также должны быть прописаны в договоре ссуды (безвозмездной аренды).

Если собственник физическое лицо

В договоре нужно будет обязательно указать паспортные данные гражданина. Кроме того, следует сослаться на реквизиты документов, на основании которых имущество принадлежит человеку (свидетельство о праве собственности, техпаспорт и так далее).

Если передаётся в пользование помещение в жилом доме, то следует быть готовым к тому, что придётся решать разные вопросы как с жильцами, так и с управляющей компанией. Не исключено, что может потребоваться и согласие супруга наймодателя на передачу имущества в бесплатную аренду.

Управляющая компания

Поэтому безвозмездная аренда нежилого помещения у физического лица требует предварительной проработки ряда вопросов.

Независимо от того, кто будет арендодателем, в договоре следует прописать пункты относительно материальной ответственности ссудополучателя (арендатора) за повреждение имущества, порядка досрочного прекращения взаимоотношений и процедуры возврата собственности.

Наймодатель юридическое лицо

Предприятие не может передавать свою собственность в безвозмездное пользование определённому кругу лиц. Во всех остальных случаях безвозмездная аренда нежилого помещения между юридическими лицами полностью законна.

Если ссудодателем является юридическое лицо, то к договору должны быть составлены первичные бухгалтерские документы. Наряду с актом приёма-передачи, наймодатель должен оформить счет-фактуру (в части взимания НДС).

Какие потребуются документы


Для заключения ДБПНП сторонам понадобится предъявить следующие документы:

  1. Документы, обозначающие реквизиты сторон. Для юр. лица — доверенность, удостоверяющую полномочия доверенного лица предприятия. Для физлица — паспорт или другое удостоверение личности.
  2. Правоустанавливающие документы владельца нежилого здания, являющегося предметом соглашения.
  3. Выписку из ЕГРН.
  4. Технический паспорт на здание.

Кто может отдать недвижимость в бесплатное пользование

Отдать недвижимость может её собственник. Однако арендатор тоже может — если получил письменное согласие от арендодателя. ООО и другим юрлицам запрещено отдавать бесплатно имущество с баланса учредителям и директору. Так сделали, чтобы из бизнеса не выводили ценное имущество, купленное на общую прибыль или внесённое в виде вклада. Правило — из ст. 690 ГК РФ.

Мужчина в пиджаке держит домик

Предпринимателям, которые работают вместе и открыли ООО, стоит помнить, что бесплатная передача имущества на сторону может попасть под крупную сделку и сделку с заинтересованностью. На крупную сделку надо взять разрешение всех партнеров. О сделке с заинтересованностью надо уведомлять. Иначе другой партнер может отменить договор.

Как определить стоимость безвозмездно переданного имущества


Право пользования объектом учета аренды на льготных условиях (в том числе безвозмездно) принимается к учету по справедливой стоимости, что означает величину арендных платежей, которые могли бы быть без льготы. Здесь необходимо отметить, что разница между общей суммой минимального арендного платежа по операционной аренде на льготных условиях и суммой минимального арендного платежа, рассчитанного на рыночных условиях (по рыночной (справедливой) стоимости арендных платежей), отражается обособленно в составе отложенных доходов от операционной аренды на льготных условиях.

Объекты, принимаемые на баланс, на основании вновь заключенных в 2018 году договоров безвозмездного пользования, принимаются к учету по их справедливой стоимости, определяемой методом рыночных цен.

При использовании метода рыночных цен справедливая стоимость актива (обязательства) определяется на основании текущих рыночных цен или данных о недавних сделках с аналогичными или схожими активами (обязательствами), совершенных без отсрочки платежа (п. 55 СГС «Концептуальные основы...», утвержденного приказом Минфина России от 31.12.2016 N 256н).

В то же время, если в учреждении имеются «переходящие» на 2018 год договоры безвозмездного пользования, договоры аренды, по которым в 2017 году и ранее объекты недвижимого имущества должны были учитываться на забалансовом счете 01 по стоимости, указанной передающей стороной или ввиду ее отсутствия по условной стоимости 1 объект — 1 рубль, то в межотчетный период осуществляется их перенос на баланс по указанной в договоре стоимости в первом случае и по справедливой стоимости — во втором. Перенос осуществляется на основании Бухгалтерской справки (ф. 0504833) с применением счета 0 401 30 000 "Финансовый результат прошлых отчетных периодов[8]".

Отобранные в ходе инвентаризации недвижимые объекты финансовой аренды, в межотчетный период, согласно п. 58 СГС «Основные средства», следует отразить по кадастровой стоимости на счете 101 00. Если в учреждении отсутствует актуальная кадастровая стоимость объекта финансовой аренды, то он подлежит отражению на счете 101 00 в условной оценке, равной 1 рублю (п. 59 СГС «Основные средства», методические указания по применению переходных положений СГС «Основные средства» при первом применении, доведенные письмом Минфина России от 30.11.2017 N 02-07-07/79257).

Нужна ли регистрация


Как известно, договор аренды недвижимости нуждается в государственной регистрации (см. пункт 2 статей 609, 651 ГК РФ). Договору ссуды уделено внимание в Главе 36 ГК РФ. В статье 689 приводятся ссылка на некоторые правовые нормы об аренде, но в них речь о государственной регистрации сделки не идёт.

Следовательно, по общему правилу, договор безвозмездной аренды в дополнительной государственной регистрации не нуждается. Исключение сделано в отношении объектов культурного наследия. Для договора в отношении них государственная регистрация необходима независимо от того, на какой срок подписано соглашение.

Налоги и налоговые риски


Практика показывает, что операции по передаче имущества в бесплатную аренду являются объектом пристального внимания со стороны налоговых инспекций. Законодательство на данный момент не содержит чётких правил налогообложения «безвозмездных» операций.

Налоги

Возьмём, к примеру, НДС для предприятий, которые предоставляют имущество в пользование на безвозмездной основе. ФНС и некоторые суды рассматривают такую операцию как безвозмездное оказание услуг. А раз так, то НДС должен начисляться исходя из рыночной стоимости аренды такого имущества.

В то же время существует и судебная практика, по которой договор ссуды рассматривается как передача имущественных прав. В этом случае НДС не возникает.

Точно так же много проблем и с налогом на прибыль и НДФЛ (если арендодателем выступает гражданин). Поэтому если предприятие планирует предоставить своё имущество в безвозмездное пользование, то нужно проконсультироваться не только с юристом, но и аудитором.

Следует изучить и самую последнюю судебную практику. Тогда для безвозмездной аренды нежилого помещения налогообложение будет выстроено по оптимальной схеме. Также следует быть готовым и к тому, что придётся отстаивать своё право в судах.

Налоги ссудодателя

Хозяин вещи продолжает платить налог на имущество, транспортный и земельный налог. Договор безвозмездного пользования не отменяет налоговое бремя. Это позиция Минфина из Письма № 03-03-04/1/589.

Налоги ссудополучателя

Для ИП на УСН, патенте и общей системе и юрлиц выгода от бесплатной аренды — это доход в натуральной форме. В доход ставят рыночную стоимость аренды похожего имущества.

Преимущества и последствия


Если заключается договор о безвозмездном пользовании, важно предусмотреть все нюансы законодательства. В соглашении должны содержаться все важные условия – предмет договора и его расположение, условия действия соглашения, права и обязанности сторон, разрешение конфликтных ситуаций. В договоре не должно быть пункта о платежах. В противном случае он считается недействительным, так как не носит безвозмездного характера.

Законодательство РФ

Данная процедура имеет следующие преимущества:

  • нет необходимости подавать налоговую декларацию, так как нет дохода за аренду;
  • если правильно составить договор, все расходы возлагаются на того, кто занимает помещение;
  • практически отсутствуют налоговые риски.

Договором безвозмездного пользования нельзя маскировать взимание арендной платы. Если возникнут разногласия по оплате, дело может дойти до суда. Но взыскать средства не получится, так как соглашение не предполагает их оплату. Помимо этого, сделку могут переквалифицировать в арендную и начислить собственнику сумму налога в соответствии с рыночными ценами. Ему придется оплатить данную сумму и обжаловать ее вряд ли удастся.

Если предметом соглашения является здание культурного наследия, то к договору не применяется ст. 609 ГК РФ о государственной регистрации, кроме случаев, когда одной стороной является юр. лицо или, если стоимость объекта более 10 000 рублей (п.1 ст.161 ГК РФ).

Содержание договора

ДБПНП, обычно, содержит такие данные:

  1. Заголовок документа и его номер.
  2. Место и дату его формирования.
  3. Преамбулу, с обозначением полных наименований (Ф.И.О.) сторон соглашения и их данных.
  4. Предмет договора, с подробным описанием объекта и обозначением безвозмездности.
  5. Обязанности сторон.
  6. Ответственность участников сделки.
  7. Риск случайной гибели или повреждения объекта.
  8. Отказ от сотрудничества и досрочный разрыв соглашения.
  9. Изменения в соглашении и прекращение его действия.
  10. Форс-мажорные обстоятельства.
  11. Порядок разрешения споров.
  12. Заключительные положения.
  13. Адреса и реквизиты участников соглашения.
  14. Подписи сторон.

Данный перечень разделов не является обязательным. Стороны могут исключить некоторые или добавить — по обоюдной договоренности.

Помещение нежилого типа

Предмет договора

Предмет договора является одним из существенных условий соглашения. Поэтому, участники соглашения обязаны точно описать нежилой объект, передаваемый в пользование. Это может быть любое здание или сооружение в т.ч. гараж. Если описание объекта будет недостаточным для идентификации, то такой ДБПНП может быть признан неправомерным.

При заполнении раздела нужно отметить:

  • адрес расположения объекта;
  • площадь;
  • цель передачи здания для бесплатного пользования;
  • реквизиты документов, удостоверяющих принадлежность объекта владельцу.

При этом, непременно нужно отметить, что здание передается в безвозмездном порядке.

Для коммерческих предприятий предусмотрены ограничения по передаче нежилого здания в безвозмездном порядке. Нельзя передавать бесплатно здания участникам, учредителям, руководителям и членами управления предприятия.

Раздел Предмет договора

Обязанности сторон

Подписывая ДБПНП, стороны соглашаются с условием соглашения и возложенными на себя обязанностями. В разделе нужно отобразить обязанности, как собственника, так и ссудополучателя.Так, например, владелец объекта обязуется:

  • передать здание по приемопередаточному акту в срок, отраженный в договоре;
  • обеспечивать оплату коммунальных услуг.

Лицо, получившее здание, обязано:

  • использовать объект по назначению;
  • бережно относится к имуществу собственника;
  • выполнять остальные условия, которые прописаны в разделе, в том числе, вернуть здание в срок, указанный в соглашении.

Ответственность сторон

Заполнение данного раздела предполагает отображение ответственности участников сделки за несоблюдение договорных условий. Здесь может быть отображена ответственность за нанесение ущерба имуществу собственника арендатором в виде компенсирования нанесенных убытков, или в виде компенсирования убытков, полученных арендатором из-за скрытия арендодателем каких-либо дефектов на объекте.

Раздел Ответственность сторон

Риск случайной гибели или случайного повреждения имущества помещения

В данном разделе отмечается по договоренности сторон — кто несет ответственность за случайное повреждение объекта или его гибель.

Отказ от настоящего договора и его досрочное расторжение

ГК РФ предусмотрено, что каждая сторона может отказаться от настоящего соглашения. Для этого необходимо уведомить другую сторону о своем желании в срок, установленный в соглашении.

Здесь нужно прописать основания, которые могут стать причиной расторжения сделки как, собственником имущества, так и его получателем.

Раздел Отказ от настоящего договора и его досрочное расторжение

Изменение сторон в настоящем договоре и прекращение его действия.

Собственник передаваемого здания вправе распоряжаться своим имуществом по своему усмотрению. Он может его продать, подарить и т.д. Предприятие, которому принадлежит здание, может быть реорганизовано или ликвидировано. Поэтому, в данном разделе необходимо прописать условия продолжения действия ДБПНП или его прекращение — в случае наступления тех или иных событий с собственником.

Форс-мажор

На протяжении действия ДБПНП могут случится различные непредвиденные события, которые могут препятствовать исполнению договорных условий. Это могут быть стихийные действия, техногенные катастрофы. В разделе нужно отметить, какие меры обязан предпринимать арендатор, в случае возникновения форс-мажорных обстоятельств.

Раздел Форс-мажор

Разрешение споров

При сотрудничестве контрагентов возможно появление различных спорных моментов. Для их разрешения необходимо заполнить данный раздел, где предусмотреть способы разрешения конфликтов в рамках законодательства РФ.

Заключительные положения

В этом разделе, обычно отмечается число экземпляров договора, имеющего одинаковую силу. Обычно, такой документ составляется в 2-х экземплярах (по одному – каждому участнику сделки).

Кроме этого, здесь можно отметить прочие условия, в рамках законодательства РФ, которые были упущены в предыдущих разделах.

Юридические адреса и банковские реквизиты сторон

Здесь стороны обязаны отобразить свои регистрационные адреса и банковские сведения. Данные должны быть достоверными.

Подписи сторон

Завершающим этапом оформления ДБПНП является проставление подписей сторонами соглашения с расшифровкой фамилий подписантов. Если договор заключается между юр. лицами, то подпись нужно подтвердить печатью предприятия.

Типовой договор безвозмездной аренды нежилого помещения


Чтобы легче было получить представление о том, как должен выглядеть договор безвозмездной аренды (ссуды), можно скачать примерный образец соглашения. Его можно взять за основу для подготовки текста собственной сделки. При редактировании можно добавить свои пункты или исключить лишнее.


Наименование документа Образец
Договор безвозмездной аренды нежилого помещения Ссылка для скачивания

К особенности такого соглашения можно отнести возможность использовать нежилое здание арендатором без арендной платы, т.е. бесплатно. Процедура оформления такого договора регулируется гл. 36 ГК РФ. Такую сделку можно считать предоставлением беспроцентной ссуды.

Оцените статью
Наши кварталы
Добавить комментарий