Правила оплаты налога с продажи недвижимости

Нужно ли платить налог с продажи квартиры?

Согласно действующим правилам, доход, полученный физическим лицом от продажи квартиры, должен быть задекларирован и облагаться подоходным налогом с физических лиц по ставке 13%. Поэтому платить налог с продажи квартиры однозначно нужно, если только человек не имеет права на налоговые льготы. Если квартира находилась во владении более минимального срока владения (3 года), можно не платить НДФЛ с продажи и даже не подавать налоговую декларацию.

Если квартира продается налоговым резидентом, налог с продажи недвижимости уплачивается независимо от ее местонахождения — в Российской Федерации или за рубежом. Если квартиру продает нерезидент, он будет платить налог только в том случае, если квартира находится на территории России. В остальных случаях полученный доход будет облагаться налогом в соответствии с законодательством страны, на территории которой была совершена сделка, или страны, в которой продавец является налоговым резидентом.

По общему правилу, налоговыми резидентами России считаются лица, фактически проживающие в России не менее 183 календарных дней в течение последовательного 12-месячного периода. Международные договоры могут определять место жительства по-другому. Если человек проводит в России менее 183 календарных дней, он теряет статус налогового резидента.

Ставка налога при продаже квартиры

Ставка налога на доходы физических лиц в России, в том числе при продаже недвижимости (не только квартир, но и домов, ферм и т.д.), составляет 13%. Однако в налоговом законодательстве есть исключения, которые освобождают от уплаты налога.

Что такое минимальный срок владения и как он влияет на налоги?

Минимальный срок владения — это период, по истечении которого можно продать недвижимость без необходимости уплаты НДФЛ и подачи налоговой декларации. Если человек продаст недвижимость до этого момента, он должен сообщить об этой сделке в налоговую инспекцию, даже если налог платить не нужно.

Если продажа недвижимости осуществляется после минимального срока владения, человеку не нужно ни платить налог, ни подавать декларацию. Даже если ему удастся заработать миллион рублей от продажи квартиры, он ничего не должен государству.

Например, бабушка Олега умерла в октябре 2016 года. Она оставила ему в наследство квартиру. В августе 2019 года он продал эту недвижимость за 2 миллиона рублей — с момента открытия наследства прошло два года и 10 месяцев. Минимальный срок владения унаследованной квартирой составляет три года. Олег подписал договор раньше, и теперь, даже с учетом вычета, он должен заплатить в бюджет 130 000 рублей НДФЛ и подать налоговую декларацию. Если бы Олег продал ту же квартиру в ноябре 2019 года, он сэкономил бы 130 000 рублей и вообще не отчитывался бы о сделке перед государством.

Кто платит налог?

Налог с продаж платит владелец имущества. Человек становится собственником, если сделка была оформлена:

1. На основании договора купли-продажи, и имеется подтверждающая выписка из ЕГРН о праве собственности.
2. По договору долевого участия, и пройдена государственная регистрация права собственности . Если человек еще не является собственником, и продает квартиру по переуступке прав по ДДУ, он может уменьшить доход с продажи (пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ).
3. На основании договора с жилищно-строительным кооперативом (ЖСК), уже подписан Акт приема-передачи и выплачен паевой взнос (п.4 ст.218 ГК РФ, письмо Минфина РФ от 04 июля 2012 г. № 03-04-05/7-837).

Пример 1. В 2017 году человек зарегистрировался в квартире на основании договора купли-продажи. Это его единственная собственность. Право собственности на квартиру было зарегистрировано 13 марта 2017 года. Продажа квартиры осуществляется 3 апреля 2020 года. Благодаря выходу закона от 13 марта 2020 года, срок минимального владения снижен до трех лет. В связи с этим собственнику уже не нужно платить налог.

Пример 2. Человек приобретает трехкомнатную квартиру в июне 2017 года, а в сентябре 2019 года дополнительно приобретает еще однокомнатную. В этом случае, правило «единственного жилья» не действует. Если продать квартиру в сентябре 2024 года, то платить налог не нужно. К этой дате наступит минимальный срок владения квартирой, купленной после 01.01.2016 года.

Пример 3. Человек заключил договор долевого участия с застройщиком в 2010 году. В 2014 году строительство дома было завершено, и он получил акт приема-передачи вместе с ключами. 20 мая 2018 года человек стал законным владельцем квартиры — зарегистрировал право собственности и получил выписку из Единого государственного реестра юридических лиц. Если квартира является единственной собственностью, он может продать ее с 20 мая 2021 года и не платить налог. До этого момента минимальный срок владения будет составлять 3 года. Если помимо новой квартиры собственник владеет еще одной жилой недвижимостью, ему придется ждать 5 лет.

Пример 4. В 2014 году человек заключил договор с ЖСК и полностью оплатил пай. В 2015 году был подписан акт приема-передачи жилья. В 2017 году человек оформил право собственности на квартиру и получил выписку из Единого государственного реестра юридических лиц. В 2019 году он продал квартиру и не заплатил налог, поскольку владел недвижимостью более 3 лет, выплатил всю долю и получил свидетельство о приобретении. В этом случае дата регистрации права собственности не имеет значения.

Как рассчитать налог при продаже квартиры?

Ставка налога зависит от того, кто должен его платить — налоговый резидент России или нерезидент. От этого статуса зависит и применение имущественных вычетов. Они позволяют уменьшить уплаченную сумму или зачесть ее полностью. Пока не закончится календарный год, налоговая служба не может решить, является человек резидентом или нерезидентом. Статус определяется в конце года.

Если налоговая служба решит, что человек являетесь нерезидентом, ему придется заплатить подоходный налог с физических лиц по ставке 30%. Имущественный вычет применяться не будет — он доступен только налоговым резидентам Российской Федерации. Если человек является налоговым резидентом, он будете платить подоходный налог с физических лиц по ставке 13% и сможет использовать вычет на доход.

Однако при начислении налога будет учитываться не только сумма, указанная в договоре купли-продажи, но и кадастровая стоимость. Согласно закону, если сумма, полученная в результате договора купли-продажи, меньше кадастровой стоимости на 1 января года, в котором продана квартира, налоговая инспекция будет рассчитывать НДФЛ по кадастровой стоимости с коэффициентом 0,7.

Пример. В 2018 году человек продает квартиру за 2,3 миллиона рублей, а ее кадастровая стоимость на 1 января 2018 года составляла 3,8 миллиона рублей. Налоговая служба возьмет кадастровую стоимость и умножит ее на 0,7. Это больше, чем стоимость, которая была указана в договоре.

Сроки уплаты налога с продажи квартиры

После продажи квартиры необходимо подать декларацию 3-НДФЛ в налоговую инспекцию до 30 апреля следующего года. Это можно сделать это на сайте или в офисе Федеральной налоговой службы. В этом документе нужно указать доход, полученный от продажи, и сумму вычета. Если вычет не покрыл налог полностью, его необходимо оплатить до 15 июля.

Например, квартира продана в 2021 году. У продавца есть время до 30 апреля 2022 года, чтобы подать налоговую декларацию и уплатить налог до 15 июля 2022 года.

Как уплатить налог в бюджет после продажи дома?

Какой бы ни была сумма налога, подлежащая уплате при продаже дома, платить ее нужно по налоговой декларации. Сначала нужно продать недвижимость: заключить договор купли-продажи, получить деньги и перерегистрировать собственность на имя покупателя. Затем следует дождаться окончания календарного года, в котором был заключен договор, а потом переходить к декларированию и уплате налогов.

Заполнение декларации

Декларация заполняется по форме 3НДФЛ. Помимо суммы дохода, он также показывает, как рассчитывается вычет. Получить бланк можно в любом офисе ФНС или скачать его в интернете, и заполнить дома. Третий вариант — заполнить декларацию через личный кабинет налогоплательщика на сайте ФНС либо воспользоваться программой « Декларация », в ней основные поля заполняются автоматически.

Подготовка документов

К заявлению должны быть приложены документы, подтверждающие получение дохода, например, договор купли-продажи. Если сумма дохода должна быть уменьшена на сумму расходов, понесенных при покупке, необходимо дополнительно приложить договор, на основании которого была приобретена квартира + документы, подтверждающие факт несения таких расходов, например, выписки с банковского счета или расписку от продавца.

Подача налоговой декларации

Заполненная налоговая декларация должна быть подана до 30 апреля года, следующего за годом, в котором была осуществлена продажа. Например, если договор был заключен в 2019 году, декларация должна быть подана до 30 апреля 2020 года. Его можно подать лично, по почте, через личный кабинет на сайте ФНС или через программу «Декларация». Главное — не пропустить срок. В противном случае будет грозить штраф в размере 5% от суммы налога за каждый пропущенный месяц, но не более 30% и не менее 1 000 рублей (статья 119 НК РФ).

Оплата налога

Выплатить сумму, рассчитанную в налоговой декларации, на данные, указанные в ближайшем подразделении ФНС необходимо до 15 июля года, следующего за годом продажи. Попытки занизить налоговую базу или неправильно рассчитать налог в целях экономии не приведут к хорошим результатам. Есть только два варианта: либо платить грабительский налог на продажу недвижимости, либо ждать истечения минимального срока владения.

Льготы на налог с продажи квартиры

Еще одна трудная часть налогового законодательства. Важно внимательно изучить, какие вычеты можно применить, чтобы снизить сумму налога или вовсе полностью нивелировать ее:

1. Нужно вычесть сумму расходов из суммы доходов. Например, можно купить квартиру в 2021 году за 3 млн рублей и продать ее в 2022 году за 6 млн рублей.
2. Если сумма дохода меньше суммы расходов или равна ей, платить налог не нужно, но в декларации 3-НДФЛ это указать все равно надо.
3. Квартира была подарена близкими родственниками, оставлена в наследство или приватизирована. Человек владел ей менее трех лет и решил его продать. На основании этого продавец имеет право на имущественный вычет в размере 1 млн рублей. Налог оплачивается с той суммы, что осталась после вычета 1 млн рублей.

Виды вычетов для уменьшения НДФЛ при продаже квартиры

Действующие вычеты в 2022 году:

Пример с фактическими расходами. Алексей купил квартиру в 2017 году за 2 миллиона рублей. В 2018 году он женился, а в 2019 году в семье родился ребенок, и супруги решили переехать в дом побольше. Через два года после покупки Алексей продал квартиру за 2 миллиона рублей. В 2020 году Алексей подаст декларацию, но не заплатит налог, поскольку доход от продажи равен стоимости покупки. Период владения не имеет значения.

Пример с недокументированным вычетом. В 2017 году дядя завещал Алексею квартиру. После женитьбы и рождения ребенка Алексей продал эту недвижимость за 2 миллиона рублей, чтобы вместе с женой вложиться в ипотеку. Он подаст декларацию в 2020 году, и налог будет уплачен не с 2 миллионов рублей дохода, а с 1 миллиона, поскольку он пользуется вычетом. Однако если Алексей продаст квартиру своего дяди в 2020 году, трехлетний минимальный период будет учтен, и налог не будет взиматься.

Такие вычеты можно применить и в следующем году — при продаже любого жилья, даже если это не единственное жилье. Они не были отменены, и это реальный способ снизить подоходный налог с физических лиц.