Составление и регистрация договора субаренды нежилого помещения

Что такое субаренда нежилого помещения?

---

Этот вид аренды заключается в сдаче недвижимости во временное пользование третьему лицу. Имущество (квартира, комната, склад, офис, гараж, мастерская и т.д.) может быть передано третьему лицу только с согласия арендодателя. В субаренду могут сдаваться как жилые, так и нежилые помещения.

При этом собственник помещения может:

• отказать арендатору в сдаче имущества в субаренду;
• разрешить арендатору сдавать часть помещения в субаренду, но только при условии, что арендатор всегда будет запрашивать его письменное согласие на такую сделку;
• предоставить арендатору неограниченные права, включив в договор аренды пункт о том, что другая сторона сделки имеет право сдавать помещение в субаренду столько раз, сколько необходимо;
• заключить договор субаренды с арендатором, при этом владелец недвижимости сам выбирает субарендатора, или может оговорить условия такой сделки.

Субаренда нежилого помещения ничем не отличается от сдачи квартиры. Единственное различие заключается в типе недвижимости. Чтобы сдать в субаренду склад, магазин или другую недвижимость, арендатор должен иметь на это право, которое должно быть прописано в существующем договоре аренды или арендодатель должен заключить дополнительное соглашение к существующему договору аренды.

Договор субаренды должен быть заключен на срок, не превышающий срок действия договора аренды. Если договор заключен на более длительный срок, он будет считаться недействительным.

Срок субаренды может быть короче срока аренды, и стороны могут продлить его, но опять же только на срок, не превышающий срок аренды.

Как сдать помещение в субаренду?

---

Сдача помещения в субаренду подразумевает заключение договора между арендатором и третьим лицом с разрешения арендодателя. Поэтому предварительно нужно получить его согласие. Оно предоставляется в письменном виде в ответ на обращение арендатора.

Иногда субаренда предусматривается в основном договоре. В нем может содержаться описание условий и ограничений на субаренду. Как правило, при наличии такой оговорки арендатору все равно необходимо получить согласие арендодателя на сдачу помещения в субаренду третьему лицу.

Затем заключается договор с субарендатором. Если договор заключен на срок более трех лет или если арендатор и арендодатель являются физическими лицами, не занимающимися предпринимательской деятельностью, он должен быть нотариально заверен.

Чем аренда отличается от субаренды?

---

Аренда — это процесс передачи недвижимости арендатору во временное пользование за фиксированную плату, а субаренда — это точно такой же процесс передачи недвижимости, но не владельцем недвижимости, а арендатором третьему лицу.

Хотя они имеют схожее значение, между ними есть различия:

1. По закону, аренда безопаснее субаренды.
2. При субаренде субарендатор арендует меньшую площадь, чем при аренде. Обычно в субаренду берут помещения начинающие предприниматели, которым требуются небольшие квадратные метры для развития своей деятельности.
3. Договор аренды заключается сторонами на срок, согласованный арендодателем и арендатором. А при составлении договора субаренды субарендатор имеет фиксированный срок. Стороны договора не могут заключить его на срок, превышающий срок, указанный в договоре аренды. Другими словами, договор субаренды полностью зависит от договора аренды.

Что такое договор субаренды нежилого помещения?

---

Для осуществления предпринимательской деятельности ее субъекты арендуют офисы, склады и другие помещения. Если ранее арендованное имущество сдается в аренду, то такие правоотношения называются субарендой и регулируются Гражданским кодексом Российской Федерации. В этом случае арендатор становится арендодателем, а третье лицо — арендатором.

Объектом отношений является помещение, которое уже было арендовано и теперь сдается в субаренду. Например, агентство недвижимости снимает офисы, а затем сдает отдельные помещения предпринимателям по более высокой цене, заключая договоры субаренды.

Особенности договора субаренды:

1. Срок его действия не может превышать срок аренды.
2. Отношения регулируются правилами, которые применяются к аренде, если иное не предусмотрено законом.
3. Если договор аренды прекращается до истечения согласованного срока, дополнительный документ считается прекращенным, если иное не предусмотрено в первом документе. Однако законодатель предоставляет субарендатору возможность заключить договор с арендодателем на период до окончания срока субаренды.
4. Недействительность первоначального документа влечет за собой аналогичную судьбу второго документа.

Чтобы заключить договор субаренды, по закону необходимо согласие владельца недвижимости. Согласие собственника на практике указывается непосредственно в тексте договора. Если условия документа не предусматривают согласия собственника, арендатор должен получить письменное согласие собственника.

Требования к договору субаренды

Порядок заключения такого договора и условия его действительности описаны в статьях 774 и 823 Гражданского кодекса. Согласно закону, договор субаренды должен отвечать следующим требованиям:

• к нему применимы положения основного договора аренды;
• он не может превышать срок действия основного договора между арендатором и арендодателем;
• он может быть только оплатным, а стоимость субаренды указывается в документе;
• он не дает права приоритета на аренду на новый срок;
• первоначальный арендодатель должен дать согласие на заключение соглашения.

Преимущества и недостатки договора субаренды

---

Преимущество договора субаренды заключается в том, что он дает вам возможность получать регулярный доход от недвижимости, которая не принадлежит посреднику. Заключить и расторгнуть такой договор довольно просто — аналогично обычному договору аренды, но с согласия собственника. За счет того, что договор субаренды предусмотрен в законе, установлены четкие порядки его применения, заключения и расторжения.

Недостатки субаренды заключаются в дополнительном риске, связанном с присутствием третьего лица. Если субарендатор нарушает договор аренды или наносит ущерб помещению, ему придется отвечать за это перед арендодателем. Если субарендатор не платит арендную плату вовремя, посредник все равно должен вовремя платить арендодателю по основному договору.

Права и обязанности сторон

---

Особого внимания заслуживают права и обязанности сторон договора. Это не относится к собственнику помещения, а только к арендатору и субарендатору.

Субарендатор

Эта сторона обязана использовать помещение только для целей, указанных в договоре. Также она обязана:

• контролировать техническое состояние и пожарную безопасность нежилых помещений в соответствии с действующими нормами;
• быть полностью ответственной перед органами, разрешающими и контролирующими бизнес;
• устранять аварии и другой ущерб, причиненный помещению по его вине;
• получить согласие арендатора при желании выполнить перепланировку;
• своевременно выплачивать оговоренную в договоре арендную плату;
• оплачивать налоги.

При заключении договора Субарендатор обязан предоставить Арендатору следующие документы:

• выписку банковских реквизитов, с печатью предприятия и подписью бухгалтера;
• выписку из ЕГРЮЛ, взятую не позднее, чем за 30 дней до подписания договора;
• документ, дающий разрешение на подписание договора субаренды.

Стоит отметить, что приведенный выше перечень обязательств сторон далеко не полный, но здесь указаны их основные права и обязанности.

Арендатор

Эта сторона должна: предоставить нежилые помещения в состоянии, пригодном для эксплуатации, обеспечить водоснабжение, электроснабжение и отопление. Стоит отметить, что бездействие коммунальных служб не подразумевает ответственность арендатора. Кроме того, арендатор обязан ознакомить субарендатора с правилами внутреннего распорядка и планом эвакуации в случае возникновения чрезвычайных ситуаций.

Арендатор имеет право контролировать соблюдение условий субаренды. Это происходит в рабочее время и в присутствии субарендатора. Последний обязан предъявить все документы, в том числе разрешение на ведение определенной деятельности.

Арендатор имеет право проводить капитальный или текущий ремонт в сданном в субаренду нежилом помещении. Однако субарендатор должен получить письменное уведомление о проведении работ за 30 дней. Стоит отметить, что во время проведения ремонтных работ с субарендатора не будет взиматься арендная плата. Арендатор имеет право устанавливать рабочее время в выходные и праздничные дни. Это не влияет на порядок и сумму начислений.

Субаренда и тонкости организации бизнеса

---

Сдача недвижимости в субаренду не является сложной процедурой. Для начала необходимо арендовать квартиру у владельца, что предполагает внесение ежемесячной платы и депозита. Стоит предусмотреть в своих расходах сумму на покупку недостающей мебели или аксессуаров. Эксперты также рекомендуют подумать о страховании.

Квартиры под сдачу можно найти на сервисах с объявлениями, через знакомых или разместить объявление о поиске жилого помещения самостоятельно. Сдать квартиру в субаренду можно также через сервисы аренды квартир. Можно подумать о создании своей странички в интернете или о специализированных аккаунтах в соцсетях. Продвижение и реклама помогут поднять популярность сдаваемого жилья, но это потребует дополнительных вложений.

После публикации объявления необходимо поддерживать связь и быстро отвечать на вопросы. При подготовке квартиры к сдаче в субаренду следует убедиться, что квартира чистая, техника и мебель в хорошем состоянии и есть несколько дубликатов ключей.

При почасовой субаренде могут потребоваться удобные кресла и большой стол для проведения деловых встреч или семинаров. Почасовая субаренда также может быть использована для фотосессий, но для этого необходимо организовать фотобудки.

Особенности субарендных договорных отношений

---

По договору, заключаемому между арендатором и субарендатором, арендатор берет на себя обязательства сдавать на оговоренный срок имущество, которое находится у него в аренде в соответствии с основным договором между ним и арендодателем.

Субаренда не освобождает арендатора от обязательств перед арендодателем по договору аренды. Этот принцип законодательно определен в статье 615 (2) Гражданского кодекса Российской Федерации и не может быть изменен или отменен договорами аренды или субаренды. По договору субаренды арендатор не может передать субарендатору больше прав на владение и пользование имуществом, чем имеет сам арендатор.

Какую недвижимость можно сдавать в субаренду?

Если это не запрещено собственником, первичный наниматель может пересдавать другому лицу или организации жилые и коммерческие объекты — помещения или их части, здания и сооружения целиком, имущественные комплексы и земельные участки и т. д. Есть нюанс: в случае если пересдается жилье, заключается договор поднайма жилого помещения.

Помимо традиционных объектов недвижимости, в субаренду могут быть сданы такие объекты, как предприятие (имущественный комплекс в виде зданий, сооружений, земельных участков, иных движимых и недвижимых объектов), машино-места и прочее имущество.

Какую недвижимость нельзя сдавать в субаренду?

Исключение составляют участки государственных и муниципальных лесных хозяйств, переданные в аренду на конкурсной основе. Субаренда также запрещена в особых экономических зонах (статья 36 116-ФЗ (ред. от 11.06.2021).

Также запрещается сдавать в субаренду земельные участки, если они переданы субъектам малого и среднего предпринимательства и включены в перечень государственного и муниципального имущества, свободного от прав третьих лиц. Кроме того, иногда субаренда может быть запрещена самим договором аренды.

В каких случаях можно сдать недвижимость в субаренду, не говоря об этом собственнику?

Как правило, договор субаренды может быть заключен только с согласия владельца недвижимости. Лучше прописать такое согласие непосредственно в первоначальном договоре аренды. Тогда арендатору не придется каждый раз получать согласие арендодателя на субаренду, а арендодатель не сможет отозвать свое разрешение до истечения срока договора.

В какой форме заключается договор субаренды нежилого помещения?

---

Заключение договора происходит в простой письменной форме. Он составляется в двух экземплярах — каждая сторона получает по одному.

Как устанавливается срок договора субаренды?

---

Он определяется по желанию сторон, но не может превышать срок базовой аренды. Юристы определяют субаренду как производное соглашение, зависящее от основного договора. Если срок действия документа превышает 1 год, он должен быть зарегистрирован. Поэтому, чтобы избежать лишних формальностей, стороны сделки заключают договор на срок до 1 года и подписывают новый по его истечении.

Комплект документов

---

Чтобы осуществить процедуру государственной регистрации договора субаренды в отношении коммерческих площадей, нужно подать в отделение МФЦ по месту нахождения недвижимости определенный комплект документов.

В зависимости от предмета договора между сторонами (здание, нежилое помещение, земельный участок и т.д.) перечень документов может меняться, но, как правило, необходимо представить следующие документы:

• заявление;
• оригинал договора аренды;
• технический паспорт на арендуемое помещение;
• заявление о постановке на учет ИП как налогоплательщика;
• устав организации, приказ о назначении руководителя, ОГРН, а также квитанция об оплате государственной пошлины, если стороной сделки является юридическое лицо.

Как оформить договор и нужно ли его регистрировать?

---

Для того чтобы вести субарендный бизнес в рамках закона, необходимо правильно заключить договор, платить налоги и действовать в рамках соглашений.

Нужен ли договор субаренды?

Да. Точнее, понадобится даже два договора. Во-первых, арендодатель и основной арендатор заключают договор аренды. В этом случае принцип следующий: собственник должен оставить за собой в договоре право сдавать помещение в субаренду. Это важно — без такого пункта сдача помещения в субаренду третьим лицам будет незаконной.

На основании первого договора арендатор сможет заключить договор субаренды. Также можно составить трехстороннее соглашение, но перед его заключением рекомендуется проконсультироваться с нотариусом.

Договор составляется в обычной письменной форме, в двух экземплярах. По одному экземпляру остается у каждой из сторон сделки. Если сделка является трехсторонней, необходимо подписать три экземпляра.

Наименование	Бланк
Договор субаренды нежилого помещения	Ссылка для скачивания

Как составить договор субаренды?

Договор субаренды очень похож на обычный договор аренды. Однако в этом случае вместо документов на право собственности нужно представить оригинал договора аренды с правом субаренды или аналогичное нотариально заверенное разрешение от владельца помещения.

В тексте договора должны быть указаны права и обязанности сторон, срок аренды и условия расторжения. Желательно указать сумму платежа, предоплаты и депозита. Необходимо включить опись помещения и список ценностей.

Нужно ли регистрировать договоры аренды и субаренды?

Если договор подписан на срок менее одного года, то это так называемая краткосрочная аренда и ее не нужно регистрировать. Если срок действия договора превышает 12 месяцев, документы должны быть зарегистрированы в Росреестре. Этого требует закон.

Можно ли сдавать арендованные помещения в субаренду без регистрации индивидуального предпринимателя?

Можно вести субарендный бизнес, не регистрируясь в качестве индивидуального предпринимателя, но тогда налог на прибыль будет выше. Если доход от этой деятельности не превышает 2,4 млн рублей в год, можно сдавать в субаренду как самозанятое лицо с минимальной налоговой ставкой. Если доход выше, то будет выгодно зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя. Официальная форма работы дает больше возможностей: например, квартиру можно сдавать командировочным и тем, кто ведет бизнес с юридическими лицами.

На что необходимо обратить внимание при составлении?

---

Следует проверить:

1. Предмет договора. Например, если это офис, необходимо указать его номер.
2. Срок аренды. Он не должен превышать длительность действия договора аренды.
3. Размер платежа. Важно определить его регулярность, может ли он меняться.

Доход от субаренды, как и сам доход от аренды, облагается налогом. Это должно быть принято во внимание при определении суммы, подлежащей выплате.

Договор субаренды

Договор субаренды в некоторых отношениях похож на договор аренды, но у него есть и некоторые особенности:

1. В договоре субаренды обязательно прописывается, что недвижимость сдается в аренду не собственником. Нужно указать, что первичный наниматель распоряжается объектом на правах аренды, вписать в договор субаренды реквизиты первичного договора аренды и имя собственника.
2. Если речь идет не о всей недвижимости, а о ее части, в договоре следует как можно точнее описать, что именно передается субарендатору (номер офиса в бизнес-центре, координаты конкретных помещений и т.д.).
3. Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок действия договора аренды. «Положения пункта 2 статьи 621 ГК РФ, касающиеся продления договора аренды на неопределенный срок, применяются к договору субаренды с учетом принципа, что срок договора субаренды в любом случае ограничен сроком аренды (п. 20 Информационного письма ВАС РФ № 66 от 11.01.2002)».
4. Цель использования субарендуемого имущества должна соответствовать целям, указанным в основном договоре аренды.
5. Субарендатор не может получить больше прав и обязанностей, чем основной арендатор. Поэтому нельзя включать в договор субаренды пункт о том, что субарендатор несет ответственность перед собственником за состояние помещения. Эта ответственность лежит на главном арендаторе. Именно основной арендатор несет ответственность за своевременное внесение платы владельцу, а также за коммунальные и эксплуатационные расходы.

Срок регистрации

---

Согласно действующему законодательству, не существует конкретного срока, до которого договор субаренды должен быть зарегистрирован государством. Стороны сделки самостоятельно договариваются об удобной дате обращения в регистрационную службу.

Особенности расторжения договора субаренды

---

Когда первоначальный договор аренды расторгается, третье лицо, арендующее недвижимость, имеет право попросить арендодателя заключить новый договор. Это должно быть сделано в течение срока, указанного в первоначальном соглашении. Часто этого срока бывает достаточно для нужд субарендатора.

Договор может предусматривать автоматическое продление при условии, что контрагент не направит другой стороне письмо о намерении расторгнуть договор аренды за некоторое время до истечения срока его действия. Он также может быть расторгнут путем одностороннего выхода из соглашения.

Стоимость

---

Стоимость регистрации договора субаренды в управлении Росреестра зависит от правового статуса сторон сделки:

1. Для граждан государственная пошлина составляет 2 000 рублей. Если за регистрацией обращаются обе стороны, государственная пошлина делится между ними поровну
2. Для организаций пошлина составляет 22 000 рублей. Если за регистрацией субаренды обращаются несколько юридических лиц, госпошлина делится между ними поровну

Если одной из сторон сделки является государственный орган или орган местного самоуправления, то он не уплачивает пошлину в соответствии с Налоговым кодексом РФ. В этом случае всю сумму госпошлины оплачивает другая сторона сделки.

Риски субаренды

Наибольший риск несет субарендатор, поскольку он является наименее защищенной стороной договора. Однако существуют риски и для других участников сделки. Стоит обратить внимание на следующие детали:

1. Получение согласия собственника на субаренду. Если арендодатель не был уведомлен, а договор аренды не предусматривает последующей сдачи помещения, договорные отношения могут быть прекращены.
2. Договор должен быть зарегистрирован, если он заключен на срок от одного года и более. В этом случае на имущество накладывается обременение, что может отпугнуть потенциальных покупателей в случае продажи.
3. Договор субаренды превышает срок аренды. В этом случае договор теряет свою юридическую значимость. Согласно российскому законодательству, он должен быть меньше или равен сроку аренды. При заключении договора следует попросить копию оригинала договора аренды.
4. Риск неоплаты. Если субарендатор задерживает или прекращает платежи, арендодателю придется платить самому. Большинство договоров аренды нежилых помещений предусматривают расторжение договора при просрочке платежей более двух раз.

Последствия сдачи имущества в субаренду без согласия арендодателя

Чтобы понять этот процесс, его нужно рассмотреть на примере. Организация арендовала имущество и сдала его в субаренду. Однако, согласно положениям договора, она не имела права этого делать, поскольку договор прямо запрещал арендодателю сдавать имущество в субаренду.

Гражданско-правовые последствия

Арендодатель имеет право проверить, как арендатор использует его помещение. Если собственнику становится известно о нарушении запрета на субаренду, он может расторгнуть договор аренды и вернуть помещение в течение определенного срока или выселить субарендатора и использовать помещение в соответствии с условиями договора.

Последствием расторжения договора аренды будет возврат имущества арендодателю арендатором и, соответственно, субарендатором (статьи 301, 303 Гражданского кодекса РФ). В этом случае арендная плата, уплаченная арендатором до прекращения договора, не возвращается арендодателем (статья 453 (4) Гражданского кодекса).

Кроме того, арендодатель может требовать от арендатора:

• уплаты неустойки, если она была предусмотрена договором (статья 330.1 Гражданского кодекса РФ).
• возмещения убытков, например, ущерба, причиненного имуществу арендодателя (статья 453, пункт 5, статья 622 Гражданского кодекса РФ).

Если арендодателю необходимо только выселить субарендатора без расторжения договора аренды, арендодатель может обратиться в суд с требованием признать договор субаренды между арендатором и субарендатором недействительным и вернуть имущество (статьи 167 (2)(1), 173.1 (2), (3), статья 615 Гражданского кодекса).

Налоговые последствия

Налоговые органы могут отказать субарендатору в признании субарендных платежей в составе налоговых расходов по договору субаренды и в вычетах НДС с субарендных платежей, так как согласие собственника помещения на передачу имущества в субаренду обязательно.

В налоговом учете арендатора расходы по претензиям арендодателя признаются следующим образом. Если договор аренды расторгнут и арендатор должен выплатить арендодателю штрафные санкции и возместить ущерб, то сумма штрафных санкций по договору и возмещение фактического ущерба могут быть включены в состав внереализационных расходов (ст. 265 (1)(13) Налогового Постановления).

Сумма фактического ущерба должна быть подтверждена документально. Все суммы, полученные в результате расторжения договора (возмещение убытков, упущенная выгода, штрафы и т.д.), должны быть включены в состав внереализационных доходов (статья 250 (3) Постановления о налогообложении).

Однако НДС не должен начисляться на эти суммы, поскольку они не связаны с выплатой арендной платы (статья 162 (2)(1) Налогового постановления).

Рекомендация субарендатору

---

Субарендатору рекомендуется запросить копию договора аренды, чтобы ознакомиться с теми обязательствами, которые взял на себя арендодатель. Это целесообразно сделать, чтобы последний не переложил свои риски на субарендатора. Например, подписался под значительные штрафные выплаты или взял обязательство внести крупный депозит.

Субаренда нежилого помещения — сдача объекта в пользование третьему лицу с согласия собственника имущества. Подобная сделка оформляется в соответствии с положениями законодательства РФ, однако может нести в себе повышенные риски для всех участников соглашения.