Типичный городской житель, который очень хочет почувствовать единение с природой, но не готов расстаться с благами цивилизации (читать: переехать в деревню), стремится приобрести жилье поближе к воде и лесу. Девелоперы точно знают, что хочет капризный потребитель, где построить новый дом (или целый квартал) и как продать подороже видовые квадратные метры. В Воронеже — это береговая линия одноименной реки. В последние пару десятилетий здесь ведется активная застройка, особенно в Левобережном районе.
Казалось бы, выигрывают все – город развивается, жители получают новые квартиры с пометкой «эко», застройщики радуются повышенным прибылям. Мало кто задумывается, что строительство на берегах Воронежа нарушает с десяток законов, непоправимо вредит экологии и приносит социальные неудобства местным жителям (вплоть до печальной перспективы лишиться единственного дома, построенного 30-40 лет назад). Речные проблемы можно условно разделить на четыре группы – новостройки, элитные коттеджные поселки, затопляемые территории и законы, которые очень слабо регулируют строительство.
Многоэтажные новостройки
Лакомые береговые места достались серьезным застройщикам, не желающим размениваться по «мелочам». На реке строятся, или уже построены, несколько масштабных комплексов:
- ЖК на МОПРА от ДСК – 3 группы домов высотой 10-17 этажей.
- ЖК «Дельфин» от Выбора – 11 домов, высотой 17,25 этажей.
- ЖК Парк Горького от ГК Развитие – 4 дома 17 этажей, объединенных в единый архитектурный ансамбль.
- ЖК Лазурный от ДСК – 24 дома, 10 и 17 этажей, предполагаемое население 15 400 человек.
- ЖК Б. Хмельницкого, 25 ДСК – трехсекционный дом, высотой 17 этажей.
- ЖК «Волна» от ГК Еврострой – один дом, состоящий из 11 секций, переменной высотности – 10-20 этажей;
- ЖК «Аквамарин» застройщик ГК Развитие – два 17-этажных дома.
Это далеко не все массивы, выросшие вдоль берега Воронежа. Но даже этого количества вполне достаточно, чтобы сделать водохранилище и саму реку приятным воспоминанием из прошлого.
Неблагоприятное влияние на экологию прибрежной линии, которое окажет (уже оказывает) многочисленное население новостроек, не нуждается в лишних комментариях. Даже соблюдение всех санитарно-гигиенических норм (врез в центральную канализацию, элементарная фильтрация ливневых и стоковых вод) не спасет реку от загрязнения. Для этого, как минимум, надо устанавливать мощные очистные станции. Экологический вопрос жителями Воронежа воспринимается скорее глобально, чем лично (я же мусор не бросаю, а даже, если бросаю, то мало).
Другое дело — технологии строительства. Многие СК неохотно выкладывают информацию, как возводится дом. Максимум, что можно узнать – монолит, кирпич или панель. Но это и так видно невооруженным глазом. Для «пляжных» домов важен фундамент. Основание должно быть свайным, из высококачественных материалов. Только в этом случае грунтовые воды не смогут нанести вреда дому. Поэтому, прежде чем покупать квартиру с таким желанным видом из окна, стоит уточнить, какие меры застройщик принял для защиты от неблагоприятного воздействия прибрежных вод.
Элитные коттеджные поселки
Строительство «люкс» класса стоит на втором месте по освоению береговой линии Воронежа. Шикарные дворцы растут вдоль реки, как грибы. Для получения заветного места с прямым выходом к воде (а лучше собственным пляжем), состоятельные горожане готовы расставаться с внушительными суммами. Что автоматически делает этот сегмент рынка недвижимости самым выгодным для девелоперов.
Земельные участки приобретаются любой ценой, разрешением на строительство часто пренебрегают или получают его во время сдачи в эксплуатацию. В итоге, проход к реке для местного населения становится невозможным, экология страдает в силу неправильных геологических изысканий, а земли входят в зону риска паводков и оползней. Наверняка воронежцы наслышаны о резонансном деле в селе Ивницы. Местные жители 5 лет вели активную борьбу против строительства элитного коттеджного поселка Holiday.
В результате суд вынес решение о сносе береговых построек закрытого комплекса – забора, сооружений для обслуживания катеров, пирса и… все. Но ущерб, нанесенный природе, останется невосполнимым. Было вырублено более гектара леса, срезаны природные холмы, которые обеспечивали стабильность грунта, проведена необоснованная реконструкция берега.
Активисты организовали собственное расследование, которое показало, что застройщик действовал незаконно на всех этапах. От приобретения земли сельхозназначения, которая априори не подлежит передаче или продаже, до выравнивания стройплощадки без разрешительной документации. Многочисленные судебные иски, заявления в прокуратуру, письма губернатору были удовлетворены частично, как было уже отмечено выше. Остается смириться и признать, что уникальный природный баланс навсегда утрачен.
Зоны затопления
Весенний паводок в 2018 году, как обычно, стал полной неожиданностью для властей и причиной затопления более 1000 участков в Калачеевском, Новоусманском районах. Пострадали 338 домов. Уровень воды достиг рекордных показателей в 6,4 метра. Департаменту экологии и природных ресурсов Воронежской области было поручено принять меры по предотвращению опасной ситуации в будущем.
Пригласили московских инженеров, которые сделали аэрофотосъемку с целью поиска зон риска и составления карты (она должна появиться к ноябрю 2019 года). В отмеченных зонах будет запрещено строительство капитальных сооружений. Исключение составят турбазы с легкими домами и другие подобные объекты. Все это будет оформлено на законодательном уровне, что даст возможность контролировать действия застройщиков и чиновников.
Тем временем, пользуясь отсутствием окончательного решения, владельцы потенциально опасных участков пытаются их продать (больше физлица), или застроить и тоже продать (солидные девелоперы). В ход идут все ухищрения – собственники меняют назначение строительства, обходят законное получение разрешения, пишут расписки о полной ответственности в случае ЧП. Будущих владельцев, конечно, не ставят в известность, что земля под домом является государственной собственностью, что продать дом, а тем более участок будет практически невозможно, а срок эксплуатации самого здания полностью зависит от прихотей природы.
Или Рамонский район – самый популярный для строительства отдельных коттеджей у кромки воды. Но и самый неблагоприятный с точки зрения паводков. В 2018 году недостроенные элитные дома по первый этаж находились под водой, о чем скромно умалчивают застройщики, рекламируя свои сказочные поселки с развитой инфраструктурой, в окружении природных красот. Высока вероятность того, что счастливые владельцы в будущем выяснят, что к дому надо обязательно покупать лодку, а земля вообще им не принадлежит.
Затопляемые луга находятся под пристальным вниманием воронежской администрации. Во многих случаях, на основании экспертизы, было отказано в выдаче разрешения на строительство. Но опять-таки, до выхода закона, владельцы участков могут их выгодно продать. Чтобы не ошибиться и вместо великолепных пейзажей за окном, не купить за большие деньги проблемы, следует выделить время и внимательно изучить все документы, расспросить местных жителей, лично съездить на участок несколько раз. А лучше нанять независимого юриста, который предоставит всю информацию по выбранной недвижимости.
Река и Закон
Строительство на берегах контролируется Водным кодексом РФ. Строгие положения ВК, в частности об определении природоохранной зоны реки, легко обходятся предприимчивыми бизнесменами, причем даже без нарушения закона. Это значит, что снести построенные дома на реке Воронеж уже не представляется возможным (сейчас речь идет о вышеперечисленных категориях недвижимости). В большинстве случаев, на руках у застройщиков и владельцев есть все документы, устанавливающие право на собственность. Да и кто, в здравом уме, захочет расстаться с недвижимостью на берегу. Проблема заключается в другом – предупредить новое строительство, которое полностью противоречит водоохранному кодексу.
Без серьезного государственного контроля уже через десять лет Воронеж может оказаться на грани экологической катастрофы. Сегодня разрешения на застройку участков возле реки выдаются по стандартным схемам (родственные и денежные связи), или вообще не выдаются, а дома строятся просто так. Взять, к примеру, «Аквамарин» или «Дельфин», хоть разрешения и получены, но история с получением участка в собственность имеет множество вопросов. Так это большие жилые массивы. Когда речь идет об отдельных домах, то половина из них возведена самовольно. Для рядового потребителя этот факт означает одно – деньги (немалые) будут вложены реальные, а право собственности окажется мифическим.
К сожалению, приходится констатировать факт, что и в настоящее время, закон – номинальное понятие. Для обычных граждан он действует в полную силу. Если вдруг окажется, что участок на берегу со старым домом, входит в планы серьезного бизнесмена, то его легко могут признать природоохранной зоной, а все строения незаконными. Через два-три года здесь уже будет красоваться красивый коттедж, напоминающий замок. Положения закона трактуются пропорционально капиталу — чем больше, тем лояльней. Осенью 2019 года, ситуация должна измениться к лучшему. На карту, и связанный с ней закон, возлагаются большие надежды.
Перспективы
Активисты, экологи, ученые, которые всерьез обеспокоены проблемой застройки берегов Воронежа, уже сейчас предпринимают меры по оздоровлению водной артерии города. В 2018 году началась серьезная реновация Воронежского водохранилища, которая положительно отразится на всей дельте реки. Очистка включает углубление дна и устранение мелководных участков. Завершение работ планируется на 2020 год. После этого в реке можно будет безопасно купаться – с оптимизмом заявляют ученые. А извлеченный со дна ил, песок послужит для осушения болот (почти 65 гектар) и позволит строить новые дома – с удовольствием отмечают чиновники.
Проблема застройки береговой линии Воронежа усугубляется с каждым новым зданием. Возможно, закон о зонах затопления, поправки к правовым нормам выдачи разрешения на строительство и реновация водохранилища улучшат ситуацию. Ну а пока, остается только надеяться, что река выдержит человеческий натиск и не станет отвечать природными катаклизмами.
